「建築構造」が不動産経営のキャッシュフローに与える影響

今回は、不動産経営のキャッシュフローに影響を与える「建築構造」について説明します。※本連載は、不動産コンサルタント・広瀬智也氏の著書『2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全』(SBクリエイティブ)の中から一部を抜粋し、不動産経営にあたって理解しておきたい「キャッシュフロー」について、その基礎知識をご紹介します。

木造の物件はキャッシュフローの面ではオイシイが…

余談になりますが、銀行からの借入額を多くするかどうかは、キャッシュフロー以外にも、その人の戦略として、安定性をどれだけ追い求めるかどうかにもよります。頭金を多く入れれば毎月の返済が少なくなるので、キャッシュフローがマイナスになるリスクは少ないわけです。

 

また、資金不足になったら銀行がお金を貸してくれるかというとそうではありません。こうした後ろ向きの融資には消極的です。

 

一般に借りられるのは、物件を買うとき、建物を建てるとき、改装するときです。ですから、借りられるときには多めに借りておいて、キャッシュを別に置いておくというのも、立派な将来のリスク対策です。

 

さて、木造の物件は一般的に銀行の評価が低くて融資が受けづらいですが、キャッシュフローの面ではオイシイわけです。逆にRC造の物件は毎年の減価償却が木造と比べると取りにくく、キャッシュフローのうまみはありませんが、銀行の評価は高くて融資が受けやすい。こうした特性を把握した上で、自分の経営戦略にうまく組み込んでいくことが重要なのです。

バランスを考えて決めたい「建築の構造」

新築の場合にも、このバランスをよく考えるといいでしょう。何でもRC造が良い、というものではないのです。

 

木造は、建築コストが安くて、減価償却費が取れてキャッシュフローが良い。でも銀行の評価が低く、居住用年数の22年を超える借入期間を設定するのは一般的に難しくなります(ただし、新築の場合などは耐用年数の22年を超えて、例えば30年で融資を受けられるケースもあります)。

 

一方、RC造は銀行の評価が高く、25年とか30年といった長期の借入期間を設定しやすくなります。また木造より家賃も高く取れます。ただ、建築コストは割高に、減価償却費は取りにくくなります。以上のようなことを踏まえて、建築時の構造を決める必要があります。

 

返済期間も、毎年のキャッシュフローに影響を与える要因です。

 

例えば銀行から1億円を借りたとします。返済を元金均等方式として、借入期間を15年とすると、年間の返済元金は666万円(1億÷15年)、20年とすると年間の返済元金は500万円(1億÷20年)となり、返済期間を長くすれば、その分、毎年のキャッシュフローが良くなります。

 

また借入方法も元利均等と元金均等とで差が出てきます。元利均等は当初は、「元金の返済額が少ない=キャッシュフローが良い」のですが、あとあと「返済元金が増える=キャッシュフローが悪い」ということになります。

株式会社バンブーインターナショナル 代表取締役

1972年北海道札幌市生まれ。1995年に東京大学法学部卒業後、日商岩井(現、双日)の法務部、上海法人にて勤務。2000年に株式会社エリアクエストにて、取締役として事業用不動産の賃貸仲介業務を行う。2003年に株式会社バンブーインターナショナルを創業。2004年に株式会社不動産投資アドバイザーを創業(同社は後輩に譲り、代表者を退任)。現在は、株式会社バンブーインターナショナルにて、年間収入を1億超稼ぎ出す不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産の仲介事業を行う。2014年に一般社団法人相続オールインワンの理事に就任。

著者紹介

連載不動産経営のための「キャッシュフロー」基礎講座

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

広瀬 智也

SBクリエイティブ

不動産経営の基本が2時間で身につきます! 税金や建築、物件管理や保険など不動産経営者として身につけておくべき知識をまとめて、一冊のヒント集に仕上げました。 大家さんが直面する「ここが知りたかった!」「困った!」に…

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