不動産経営では「減価償却費」を重要視すべき理由

今回は、不動産経営で「減価償却費」を重要視すべき理由について説明します。※本連載は、不動産コンサルタント・広瀬智也氏の著書『2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全』(SBクリエイティブ)の中から一部を抜粋し、不動産経営にあたって理解しておきたい「キャッシュフロー」について、その基礎知識をご紹介します。

経費として認められる「減価償却費」

減価償却費をいかに多く取るか。これも意外と重要視する人は少ないのですが、とても大事なポイントです。

 

なぜなら、実際には毎月払っているわけでもないのに経費として認められるお金なので、うまく経営戦略に組み込むことでキャッシュフローを高めることができるからです。また銀行も確定申告書や決算書を見るときに注視するポイントの一つです。

 

以下、この減価償却費について詳しく説明しましょう。

 

減価償却費とは、「建物の代金を耐用年数で割った金額をその経費として計上する制度」のことです。建物は、構造・用途によって「法定耐用年数」というものが決められていて、新築の居住用建物の場合、木造で22年、鉄骨造は34年、RC造では47年です。

 

「木造」よりも「RC造」の方が融資を受けやすい!?

中古の建物の耐用年数の計算は下の図の通りです。法定耐用年数を過ぎている物件の償却期間は、法定耐用年数に0.2を掛けて計算します。木造で築22年が過ぎた物件を購入した場合は、「22×0.2=4.4」、つまり建物の代金を約4年間で償却できるのです。私自身、このような耐用年数を過ぎた木造物件も保有していますが、減価償却費が取れることで、そのキャッシュフローはかなり優秀です。

 

一方、RC造の場合は、新築の償却期間は47年ですから、薄まってしまって、1年あたりの減価償却費の点で見るとあまりうまみがありません。

 

しかし、木造物件はキャッシュフローで見ると得ですが、耐用年数が短いため中古の建物だと銀行の融資が受けづらかったり、融資期間が短くなったりするというデメリットがあります。そのため頭金が多く必要になってしまうというわけです。ローンにあまり頼らず、頭金を多く用意したりキャッシュで買ってしまえたりする人ならば、減価償却費を多く取れるような物件を購入していくという戦略も考えられます。

 

株式会社バンブーインターナショナル 代表取締役

1972年北海道札幌市生まれ。1995年に東京大学法学部卒業後、日商岩井(現、双日)の法務部、上海法人にて勤務。2000年に株式会社エリアクエストにて、取締役として事業用不動産の賃貸仲介業務を行う。2003年に株式会社バンブーインターナショナルを創業。2004年に株式会社不動産投資アドバイザーを創業(同社は後輩に譲り、代表者を退任)。現在は、株式会社バンブーインターナショナルにて、年間収入を1億超稼ぎ出す不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産の仲介事業を行う。2014年に一般社団法人相続オールインワンの理事に就任。

著者紹介

連載不動産経営のための「キャッシュフロー」基礎講座

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

広瀬 智也

SBクリエイティブ

不動産経営の基本が2時間で身につきます! 税金や建築、物件管理や保険など不動産経営者として身につけておくべき知識をまとめて、一冊のヒント集に仕上げました。 大家さんが直面する「ここが知りたかった!」「困った!」に…

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