ステップ6：入居者募集や管理を行う

入居者募集は基本的に不動産屋へ依頼します。SNSなどを活用し、自分で入居者を見つけることも多いです。地域で一番安い家賃で募集しますので、物件の競争力はあります。今まで入居が決まらなかった物件はありません。家賃を下げれば入居は決まりやすいので、最初から安い家賃で出すのはリスクが低いです。

なかなか入居が決まらないときは、家賃を下げることもありますが、もともと一番安い家賃で利回り20％が取れるように設計しているため、少々家賃を下げたとしても利回り16〜18％を確保できます。

「戸建ての空き家投資」は管理会社に委託せず、自主管理

入居が決まった後の管理は、管理会社に頼まず自主管理で行います。一般的に、本業のあるサラリーマン投資家は管理会社に委託することが多いですが、管理会社に頼むことにより委託管理費がかかりますし、管理会社を通じた修繕は高額なケースが多いです。戸建てはアパートやマンションと異なり、共用部がありません。ゴミ拾いや草むしりは入居者がやってくれますので、定期的な巡回点検や清掃は必要ないです。

自主管理だと、入居者から頻繁に電話がかかってくるイメージを抱かれるかもしれませんが、実はほとんどありません。私の場合、入居者からの連絡は、1物件あたり年に1回あるかないかの頻度です。

入居前に修繕していますので、入居後の建物や設備の不具合は考えにくいですが、もし不具合が発生したとしても、リフォーム屋に手配して対応すればOKです。自分が現地に行ってもなおせないので、プロに対応をお願いします。基本的に現地に行く必要がありません。

遠方の物件でも問題ありません。遠隔地の管理は不安かもしれませんが、賃貸契約書への記載を工夫するなど入居者からの連絡を減らす方法や、実際に連絡が入ったときの対処方法など、効率的な自主管理のノウハウもあります。ノウハウさえあれば、管理会社に依頼する必要はありません。

賃貸経営のよいところは、たいして時間がかからないこと。本業が忙しい人でも十分に両立できます。

空き家投資は感覚ではなくロジカルに

以上、空き家投資の6つのステップをお伝えしました。くりかえしになりますが、事前に、家賃相場や修繕費用の見立てをした上で、物件の仕入れ価格を決めるのがポイントです。

なんとなく物件を購入することはせず、「いける」と判断した上で購入しましょう。非常にロジカルな手法ですので、このやり方を1回身につければ、何度でも再現できます。

恵比寿 吉之助

中高年の資産所得倍増アドバイザー

※本記事は『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。

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