ステップ3：激安で購入する

物件を見つけたら、次は購入です。私は、必ず土地値以下で買います。戸建ての価格とは、土地と建物の値段を足したものであり、前述したように、ボロボロの空き家の場合、建物の価値はほとんどありません。土地としての価値しかないので、土地値を基準にします。土地値は「一物四価」といわれ、

があります。

販売されている土地は「更地」と「古家あり」の2種類。マイホームを新築したい人は、更地をほしがります。家は解体するのに200万円程度かかりますので、家が残っているほうが土地の価値は下がります。つまり、同じ土地なのに、「古家あり」のほうが安く買いやすいのです。

ここに価格のゆがみがあります。大事なのは、国が定める土地値にまどわされないことと、販売価格のまま購入せず値引きをしてもらうこと。安ければ安いほどいいです。私が購入した今までで一番安い物件は20万円でした。もちろん、20万円の価格でサイトに載っているわけでありません。数百万円で売りに出ているのを値引きしてもらって、20万円で激安購入した、という意味です。

不動産屋との値引き交渉術

激安で購入するノウハウはあります。それは値引きが成功しやすいトーク、つまり安く買うために、どういうアプローチをすればいいのかです。もし、ノウハウもない人が無闇に「値引きしてください！」とお願いしたところで、不動産屋にイヤな顔をされるだけです。大してリフォームが必要ないキレイな物件に、大幅な値引きをするのも時間の無駄。下手をすれば出入り禁止になります。

物件の問題点を指摘して、「かなり修繕費用がかかるから、こんなひどい物件は安くしてもらわなければ買えない」という値引き交渉は、売主を怒らせることがあります。売主の立場で考えてみればわかりますが、「自分さえ儲かればいい」と思っている自己中心的な投資家からアプローチされても、「こいつだけには絶対に売ってたまるか！」という気持ちになるのが人情です。

どんなによい物件と出合っても、自分の希望額で購入できない物件は諦めます。私の場合、購入予算を10万円オーバーしたら買いません。最初に甘い見立てをすると、次々に「仕方ない」と妥協してしまうからです。甘い見立てが習慣になると、目標利回りを下回ってしまいます。

そのため、安く買えない物件は購入対象から外します。野球にたとえると、自分のバッティングフォームは決して崩さず、打てる球だけ狙う感覚です。ですから、値引きを断られても、私はまったく気にしません。物件を売るかどうか決めるのは売主ですし、物件はいくらでもありますので、その物件に執着する必要はまったくないのです。激安で購入することで、さまざまなリスクをカバーできます。家賃も下げられますし、失敗リスクが低くなります。

私は昨年1年間で10物件購入し、うち6物件が100万円以下です。空き家投資をはじめてから、他の不動産投資に見向きもしなくなりました。これほど激安で購入できる不動産投資の方法は他にないからです。購入時点でコストをかけないことは本当に大事です。安く買えば利益が確定しますし、さまざまなリスクも回避できます。

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