最大のリスク「空室」を避けるためには

不動産投資のリスクの中で、最も避けたいのが「空室」です。物件を買って修繕した後に入居者がいなかったら家賃収入は入らず、資金が回収できませんからね。そのためにも空室だけは絶対に避けたいです。

ここでは「空室を避けるためにやるべきこと」について見ていきましょう。

低所得者にお貸しする

ポイントは「低所得者にお貸しする」ことです。

すでに日本は貧困社会に突入しており、低取得者が全体の6割も占めています。しかも、どんどん低所得者の数が増えているわけです。増え続ける低所得者は、見方を変えれば最大の賃貸市場、最大の成長市場になります。

低所得向けの賃貸市場がボリュームゾーンなので、低所得者にお貸しすれば入居もすぐに決まりやすいでしょう。供給（物件の数）よりも、需要（住みたい人）のほうが多いからです。

反して、気をつけなければいけないのが中間層になります。中間層は減少していますので、中間層向けの賃貸物件は余って空室だらけです。

高い家賃で貸したほうが儲かりそうと思われるかもしれませんが、同じことはライバルも考えます。その結果、大勢の投資家が殺到して物件が供給過多になり、空室が増えるのです。

これを釣り堀にたとえると、魚が激減しているのに釣り人がたくさんいる状態です。「魚が釣れないな〜」と悩む前に、魚がたくさんいるところへ行くのが一番。

中間層向けに、そこそこ高い家賃で貸すというビジネスモデルは、失敗しやすいのでご注意ください。できるだけ家賃を高くしようとする考え方は、これからの時代に合いません。

ビジネスではターゲットを決めるのが重要。「低所得者に貸す」ことが大事なポイントです。低所得者は、住む家がなくて困っています。「住宅弱者問題」という社会問題になっています。

［図表1］空室を避けるためにやめるべきこと

［図表2］住宅弱者問題

住宅弱者とは、たとえばシングルマザーや高齢者、障害者、外国人といった方々のことです。家を探しても、大家から入居を断られやすいのです。