不動産経営における正しいキャッシュフローを把握する方法

今回は、不動産経営における正しいキャッシュフローを把握する方法について説明します。※本連載は、不動産コンサルタント・広瀬智也氏の著書『2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全』(SBクリエイティブ)の中から一部を抜粋し、不動産経営にあたって理解しておきたい「キャッシュフロー」について、その基礎知識をご紹介します。

現金の支出を伴わない「減価償却費」という費用

「税引き後利益」は、確定申告をして税金を支払ったあとの手元に残る利益です。「返済元金」は、金融機関から借り入れしている金額です。確定申告では、この返済元金は経費になりません(利息のみ経費になります)。でも、実際には手持ちの資金から返していき、それによって資金が減るので、「税引き後利益」からマイナスの計算をしています。

 

では、減価償却費は「経費」なのになぜ足して考えるのかと言えば、実際には現金の支出を伴わない費用だからです。減価償却費とは、建物、設備などの固定資産を取得後、費用配分の原則に基づき、その耐用期間にわたる各事業年度に配分したものです(次回以降詳述)。例えば、居住用建物について木造であれば22年、鉄骨造で34年、RC(鉄筋コンクリート)造で47年かけて償却していくと決まっています。

 

減価償却費は、損益計算書では経費として計上されるため、その分だけ「税引き前利益」は減少します。でも、実際には資金の流出がないため、キャッシュフローを計算するにあたって加算しているわけです。では、実際の数字を例に解説していきましょう。

一番のコストである「所得税」は必ず算出

【物件の収支例】

 ●家賃収入 月額25万円
 ●経費 月額2万円
 ●固定資産税 年間18万円
 ●減価償却費 年間80万円
 ●支払金利 月額4万円
 ●返済元金 月額10万円
 ●税率30%
 ※不動産のほかに所得があると想定

 

①「家賃収入」-「経費」-「ローン返済」で計算すると、
25万円-2万円-14万円=9万円(月額)となり、年間108万円のキャッシュフローとなります。でも実際の支出には税金もありますし、必要経費として認められる「減価償却費」もあります。

 

不動産経営では、その規模が大きくなればなるほど、実質一番大きくなる「コスト」は税金です。所得税と住民税の合算は最高で55%もの税率になります(次回以降詳述)。まずは一番大きいコストである所得税を算出しましょう。そのためには、課税所得額を把握します。課税所得とは、家賃収入から「経費、固定資産税、減価償却費、支払金利」といった必要経費を差し引いた額です。

 

300万円(家賃収入)-24万円(経費)-18万円(固定資産税)-80万円(減価償却費)-48万円(支払金利)=130万円(年間)

 

課税所得130万円に対し、税率30%で39万円の税金がかかります(不動産以外にも所得があると想定)。

 

130万円(課税所得額)-39万円(税金)-120万円(返済元金)+80万円(減価償却費)=51万円(年間)

 

51万円というのが、年間で手元に残る金額です。①の108万円という計算と倍の開きがあります。キャッシュフローがプラスだと思っていたのに、税引き後キャッシュフローで見ると実はマイナスだったというのは、よく聞く話です。

 

またキャッシュフローを押さえておかないと10年後には投資金額の元も取れずに、「お金が思ったより貯まらない」という疑問だけが残ることになりかねません。確定申告している方なら、確定申告書と、銀行の返済予定表で返済した元金の合計を計算することで、その年度のキャッシュフローの結果を算出することができます。

 

そうすることで新たに物件を買う際、手元に残るお金がマイナスにならないような買い方をしたり、手持ちの物件でキャッシュフローが悪くなるのを機に売却したり、よりリスクの少ない判断が下せます。

 

【図表】 正しいキャッシュフローの計算例

株式会社バンブーインターナショナル 代表取締役

1972年北海道札幌市生まれ。1995年に東京大学法学部卒業後、日商岩井(現、双日)の法務部、上海法人にて勤務。2000年に株式会社エリアクエストにて、取締役として事業用不動産の賃貸仲介業務を行う。2003年に株式会社バンブーインターナショナルを創業。2004年に株式会社不動産投資アドバイザーを創業(同社は後輩に譲り、代表者を退任)。現在は、株式会社バンブーインターナショナルにて、年間収入を1億超稼ぎ出す不動産賃貸業、不動産経営に関するコンサルティングやセミナー、不動産の仲介事業を行う。2014年に一般社団法人相続オールインワンの理事に就任。

著者紹介

連載不動産経営のための「キャッシュフロー」基礎講座

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

2時間で丸わかり! 不動産経営のきほん大全

広瀬 智也

SBクリエイティブ

不動産経営の基本が2時間で身につきます! 税金や建築、物件管理や保険など不動産経営者として身につけておくべき知識をまとめて、一冊のヒント集に仕上げました。 大家さんが直面する「ここが知りたかった!」「困った!」に…

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