止まらぬ人口減少…しかしマンションは増えている

少子高齢化に伴う人口減少が著しい日本社会。『人口推計』（総務省統計局）によると、2023年8月時点での総人口は1億2,409万人。2008年に人口のピークを迎えて以来、引き続きの減少傾向です。人口が1億人を下回るのは2056年で、2055年には2.5人に1人が65歳以上、4人に1人が75歳以上となると考えられています。

そんななか、増え続けている数字がひとつ。分譲マンションのストック戸数です。2022年末時点のマンションストック総数は「約694.3万戸」（国土交通省『マンションストック総数』）。国民の1割超が居住している推計となっています。

■東京のマンション新規着工戸数は「増加」

東京一極集中を受け、デベロッパーによる建設ラッシュは止まりません。リモートワーク普及による地方移住が取り沙汰されたものの、東京の不動産価格は高騰し続けており、五輪以前に囁かれた「オリンピック後のバブル崩壊」もどこ吹く風、根強い東京人気がむしろ露わになりました。

人口減少のなか、増え続けるマンション。いずれ大問題になることは、想像に難くないでしょう。

居住用であれ、投資用であれ、「築年数」というのは日本人がもっとも重視する要素の一つ。本件、国土交通省が警鐘を鳴らしています。

2022年末現在、築40年以上のマンションは約125.7万戸となっていますが、それはもう右肩上がりに築古マンションが増加していくと考えられているのです（国土交通省『築40年以上の分譲マンション数の推移』）。今後、10年後には約2.1倍、20年後には約3.5倍に増加する見込みです。

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2032年末・・・260.8万戸

2042年末・・・445.0万戸

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2042年には、築40年以上のマンションが約445万戸にまで達します。賃貸組には何の問題もないものの、このまま放っておけば、購入者、投資家にとって大問題です。