住宅ローンの変動金利は「政策金利」、固定金利は「長期金利」の影響を受ける

まず、前提として、住宅ローンの変動金利と固定金利の違いについて説明します。

◆変動金利は「政策金利（短期金利）」の影響を受ける

変動金利は「政策金利（短期金利）」の影響を受けます。

政策金利は、日銀が一般の銀行に貸し出しを行う際の金利です。景気や物価を安定させるために、日銀が上げたり下げたりして操作します。現時点では、日銀は政策金利を「－0.1%」に設定する「マイナス金利政策」をとっています。したがって、住宅ローンの固定金利は、これを反映して低水準で推移しています。

伝統的な経済学の理論に従えば、景気が悪く物価が下落しているときには政策金利を低く抑えます。これによって、銀行が人や企業に貸し出す金利が抑えられ、借りやすくなります。また、銀行にお金を預けておいても利息がつかず損だということで、株式等への投資が促進されます。これによって、企業の業績が向上し、個人消費も活発化し、物価も上昇する効果があるといわれています。

これに対し、景気が良く物価が上昇している状況では、景気の過熱を抑えて「バブル」にならないようにするため、政策金利を引き上げます。

ただし、以上はあくまでも一般論です。現在の日本では、経済が停滞しているのに物価が上昇しているというイレギュラーな状況が続いています。その主な要因は世界的な燃料価格の高騰と記録的な円安にあります。

◆住宅ローンの固定金利に影響する「長期金利」とは

これに対し、固定金利は「長期金利」の影響を受けます。

「長期金利」は、銀行等の金融機関が1年以上の長期にわたってお金を貸し出す場合に適用される金利です。

ここ数ヵ月、長期金利が上昇してきたため、銀行がこれを反映して住宅ローンの固定金利を引き上げる傾向がみられました。

長期金利は、政策金利と異なり、日銀が直接操作することができません。なぜなら、長期金利は長期資金の需要と供給の関係によって決まるからです。長期資金へのニーズが増えれば長期金利は上昇し、逆に、ニーズが減れば長期金利は下落します。

したがって、日銀が長期金利を操作しようとする場合には、短期金利を操作し、それが長期金利にも波及するという形で、間接的に操作を試みることになります。

しかし、この方法だと、既に政策金利が「0%」や「マイナス」の場合には、長期金利を引き下げようにも限界があります。そこで、2013年4月から、日銀は「10年物国債」等の長期国債等の買い入れを行うことによって、長期金利を引き下げる政策をとってきました。これがいわゆる「量的・質的金融緩和」です（なお、厳密にいえば、日銀が政策金利を「マイナス」に転じさせたのは2016年1月からです）。

ただし、日銀は、折からの物価高騰を受けて、最近になって政策を修正しました。2023年7月と10月に、長期金利の許容の上限について、相次いで引き上げを行ったのです。これを受け、10月には長期金利は0.9%台にまで上昇しました。

なお、12月から、大手4銀行のうち3行が固定金利を引き下げています。これは、アメリカの長期金利が低下し、この影響を受けて日本の長期金利も低下したためとみられます。しかし、他方で1行は固定金利を引き上げており、判断が分かれています。いずれも微妙な判断であったことがうかがわれます。

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