住宅ローンを借りる人の76.2%が「変動金利」を選択しているが…「固定金利よりお得」とは断言できず、最悪「破産」につながるリスクも

◆「125%ルール」とそのリスク

第二に、前述の5年ルールによって5年ごとに返済額が見直されますが、返済額の上昇は125%までに抑えられます（125%ルール）。

しかし、だからといって、125%を超えた部分が免除されるわけではありません。これも「未払利息」と扱われ、返済期間の最終盤に全額返済しなければなりません。極端なケースだと、返済額の大部分、または全部を利息が占め、かつ、未払利息が発生する可能性が考えられます（［図表3］参照）。

［図表3］変動金利・元利均等方式の125%ルール（極端なケースのイメージ）

変動金利については、これら2つのリスクがあることに留意しておく必要があります。また、当面の間、政策金利は「マイナス金利」が維持されるとしても、いずれ日銀が政策転換する可能性があります。

したがって、繰り上げ返済等を活用して返済期間を短縮するか、あるいは、返済計画の明確な見通しをつけるためにあえて固定金利を選ぶという選択肢も考えられます。

少なくとも、固定金利より変動金利のほうが著しく低いからという理由だけで変動金利を選択するのは、リスクが大きいといわざるを得ません。特に、変動金利が低水準で推移することを前提として、無理してぎりぎりの返済計画を立てると「破産」につながりかねません。

住宅ローンを組む場合、変動金利と固定金利のいずれを選ぶにしても、将来何が起きる可能性があるかも考慮し、無理のない資金計画・返済計画を立てる必要があるといえます。

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