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賃貸人が「中途解約権を留保する」特約の有効性
定期建物賃貸借契約において、賃借人ではなく「賃貸人」からの「中途解約権を留保する」旨の特約を付した場合、つまり「貸し手側が中途解約権をもつ」という特約が、有効であるか否かについて、問題となるケースがあります。
特約が無効とされる場合においては、定期建物賃貸借契約の期間の途中に中途解約権を行使したときであっても、借地借家法28条に基づき、「正当事由が認められなければ、賃貸借契約の解除が有効にならない」と解されることが争点となります。
まず、借地借家法は、第3章「借家」の第1節「建物賃貸借契約の更新等」において、
28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）にて、
「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
と定めており、
30条（強行規定）にて、
「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」
と定めています。
他方、同章の第3節「定期建物賃貸借等」においては、
38条（定期建物賃貸借）1項にて、
「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。」
と定めています。
そのため、38条1項のうち、
という部分を、どのように解釈すべきかが問題となるのです。
中途解約権を留保する特約…「有効・無効」の論点は？
この点について、
といった、中途解約権を留保する特約が有効であるとの見解もあります。
他方で、
という見解も、強く主張されています。
そして、東京地裁平成25年8月20日判決においても、
と判示しています。
「契約の更新」の場面にのみ、30条が適用されないと解釈すべき
確かに、借地借家法38条1項は、単に「30条の規定が適用されない。」と定めているのではなく、あえて「30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる」として、30条の規定が適用されない範囲を、「契約の更新がないこととする旨の定め」をする場面に限定しています。
借地借家法は、28条を見れば、
①「26条1項による契約終了の場面」（契約の更新の場面）
②「建物の賃貸借の解約の申入れ」（中途解約権の行使による場面）
を、明確に分けているのであり、38条1項の文言を素直に読むならば、①の場面（「契約の更新」の場面）にのみ、30条が適用されないと解釈すべきだといえるでしょう。
したがって、上記【2】の有力説・裁判例の見解が妥当であると考えられます。
山口 明
日本橋中央法律事務所
弁護士
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