息子たちに大変な思いはさせられない…70代男性が「都内の豪邸」を売却したワケ【税理士の解説】

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「遺産のほとんどが不動産」の場合に起きがちな「争族問題」

2023年の地価公示では、全国平均が2年連続で上昇し、コロナ前と同等かそれ以上の上昇率となりました。特に東京都の地価は、新型コロナが蔓延している期間を含めても、過去10年間の上昇率が年平均3.5%となっており、地価の上昇傾向はこの先もしばらく続くことが想定されています。

この地価に関して、多くの人が強く意識するのは、住宅を購入するときと相続が発生するタイミングではないでしょうか。今回は東京都23区在住の70代男性、高橋さん（仮名）が相続を見据えて、自宅を売却するケースをシミュレーションしていきます。

高橋さんは、23区内の一軒家で奥様と二人暮らしをされており、二人の息子さん達はそれぞれ家庭を持ち、持ち家を購入しています。預貯金はありましたが、相続が発生する頃には残りも少なくなる見込みで、相続財産のほとんどすべてを自宅の一軒家が占めることが想定されています。

実際に二人の息子さんに相続が発生した場合の相続税を試算してみましょう。

自宅土地は駅から徒歩10分程の好立地で150平米（約45坪）の広さがありました。いわゆる高級住宅街と言われるエリアで路線価も60万円と比較的高めに設定されています。この場合の相続税評価額は、9,000万円（60万円×150平米）です。

仮に奥様が先に亡くなって、相続人が息子さん2名のみだとすると、相続税の基礎控除額は、4,200万円（3,000万円＋600万円×2人）となります。すでに息子さん達は自身の持ち家で暮らしているので、小規模宅地等の特例^＊1も利用することはできません。そうすると、相続税の金額は760万円^＊2となり、相続人である二人の息子さん達に負担させることになります。

このように相続財産の大部分が不動産である場合、特に自宅のみである場合、相続発生後に揉めてしまい、争族となってしまうケースがよくあります。

たとえば、高橋さんのケースのように相続人が複数となる場合、不動産を共有名義で相続するか、土地を売却してその代金を2分割することが多いです。ただ、一人が実家に思い出があるからとか、今後もっと値上がりするはずだから等の理由で売却に反対すると、原則として勝手に売却することはできません。これが、複数人で一つの不動産を相続したり、所有したりすることのデメリットです。

また、760万円という大金を納税しなくてはいけないという点も忘れてはいけません。相続財産に預貯金などがあれば、納税資金に充てることもできますが、高橋さんのケースのように、預貯金はほとんど無いという時は、土地を売却しない限り、息子さん達がご自身で納税資金を用意する必要があります。

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