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ワンルーム投資は罠だらけ
そのような結果になってしまう主な原因は、家賃から考えて物件価格が高いこと、頭金ゼロで借入額が多いこと、さらにサブリース手数料がかかること、の3つです。
家賃収入を得たり、ローン返済や税金の支払い等のお金の流れを「キャッシュフロー」と言います。
家賃収入だけではローンや経費が払いきれず持ち出しがあることを「キャッシュフローがマイナス」「キャッシュフローが赤字」などと言い、不動産投資としては「失敗」です。
しかし不動産会社の担当者は、「毎月2万円程度の持ち出しはあるけれど、ローンを完済すればマンションという資産が残る」と言います。本当でしょうか。
年間28万6,000円の持ち出しを35年続けると、合計1,001万円の持ち出しです。
もしも、もしもその時にマンションの価格が500万円上がっていれば、1,999万円得したことになります。1,000万円上がれば、2,499万円の得です。
しかし、高度成長などとっくに過ぎた日本において、35年後、ワンルームマンションの価格が新築時より上がっていることなどあるでしょうか。
「1,001万円持ち出したとしても、2,500万円で売れれば1,499万円の得です。だから、ワンルームは収支がマイナスでも問題ありません」、というのがワンルーム業者の常套句で、頭の中がファンタジーとしか言いようがありません。
なぜなら、35年間の間に家賃は下落し、修繕積立金と管理費は値上がりしますから、1,000万円程度の持ち出しでは済みません。加えて、300〜400万円の水回りを中心とした大規模修繕をする必要もあるからです。
それらを加味すると、ほとんどの場合、2,500万円のワンルームなら2,500万円程度支払うことになり、賃貸に出しても1円も得しません。
「でも大丈夫！ 2,500万円払って2,500万円のマンションが手に入ったなら、ツーペイですよ、お客様！」
果たしてそうでしょうか？
考えてください。新築時に利回り4％前後のワンルームが、家賃が値下がりし、修繕積立金と管理費が値上がった状態で、新築当時と同じ価格を維持できるでしょうか？
未来のことは分かりませんが、今の不動産市況を考えると。その可能性はバラバラのプラモデルの部品を箱に入れて振ったらたまたま完成していた確率くらい低いと思います。
個人的な予測ですが、よくて1,250万円くらい。悲観的観測だと500万円です。まとめると、頑張って節約して借金を抱えながら35年間かけて2,500万円払っても、1,250万円しか戻ってこないということです。
投資と呼べますかね、これ？
立地にかなりの希少性がある、嘘のような安い価格で買った、日本の経済成長が目覚ましく、不動産価格が高騰してワンルーム需要も爆発的な伸び、といった状況が起きれば売却によって大きなリターンが得られるということもありますが、それを期待するのはもはやギャンブルを通り越して奇跡を祈るようなものでしかありません。
日本において、希少立地でもない限り、長期的には価格は下がるとみるのが自然です。毎月、持ち出しがあり、なおかつ価格も下がっていくのなら、価値が目減りしていく資産のために毎月お金をつぎ込んでいるようなものです。
毎月赤字。価格はどんどん下がる。ということは……？ 少し考えれば分かるはずなのに、ワンルーム投資の罠にかかってしまう人が少なくないのです。
滝島 一統
株式会社光文堂インターナショナル
代表
