今年上期のJリート市場は▲1.7%下落。株式市場とのパフォーマンス格差が広がる~米国オフィス市場の低迷も上値を抑える要因に~

今年上期のJリート市場は▲1.7%下落。株式市場とのパフォーマンス格差が広がる~米国オフィス市場の低迷も上値を抑える要因に~
(写真はイメージです/PIXTA)

コロナ禍を機にアメリカで広がったオフィス需要の減少、いわゆる「Zoom Effect」の影響により、主要都市のオフィス空室率は軒並み2桁を超えて上昇しています。アメリカの「オフィス悲観論」は、日本市場にもネガティブな作用をもたらしており、23年上期、Jリート市場は1.7%の下落となりました。本稿では、ニッセイ基礎研究所の岩佐浩人氏が、Jリート市場低迷の要因について分析します。

セクター別のNAV倍率(6月末時点)

一方、日本のオフィスセクターは今のところ、3つの「圧力」は軽微だと言える。東京のオフィス空室率は6%台と米国と比べて相対的に低い水準にあり、借入金利は低く、融資環境も落ち着きをみせている。

 

しかし、グローバル投資家がオフィスセクターを回避する動きを強めるなか、Jリート市場でもオフィス指数は2019年末対比で2割以上下落し、市場全体の重荷となっている。

 

セクター別のNAV倍率を比較すると、オフィスセクターは0.87倍と最も低く割安な水準にあるものの(図表4)、海外勢を中心に投資を見送る姿勢が続く。

 

いずれにしても、Jリート市場の上昇には、保有資産ベースで4割を占めるオフィスセクターの回復が欠かせない。今後は、国内のオフィス市況の見極めに加えて、米国オフィス市場に対する投資家のセンチメント改善がカギを握ることになりそうだ2

 

 


2 米国リート市場のオフィス指数は6月に+9.3%上昇し底打ちの機運も見られる。US-REITのSL Green Realty(SLG)は保有するオフィスビル「245 Park Avenue」(持分49.9%)を森トラストの米国法人に約10.5億ドルで売却。SLGの株価は発表後2日間で30%上昇した。(日本経済新聞夕刊6月28日)

 

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    ※本記事は、ニッセイ基礎研究所が2023年7月5日に公開したレポートを転載したものです。

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