相続税対策としての不動産投資で見落とされているリスクとコスト

「相続」の手続はなかなか教科書どおりに進まないものです。

「アパートの収益があれば、残された子どもたちの生活にも役立つだろう」「土地を遊ばせておいても税金がかかるだけだし、アパート経営をやってみよう」このような気持ちでアパート経営を始めることは、良いこともあるのですが、逆に収益を上げるアパートがあると、そのためにより複雑な相続手続が必要になり、親族間の紛争に発展してしまうこともとても多いです。

「共有」状態を解消するおカネがない！

相続人が複数いる場合、日本の法律では、遺言書による事前の相続対策をしていなければ、相続財産となる不動産は、基本的に相続人の「共有」状態となります。

たとえば、お父さんが亡くなり、お母さんと子ども2人が残されるケースですと、法定相続割合は、お母さんが2分の1、子どもが4分の1ずつ、ということになります。

そうすると、アパートが3棟あった場合、どのアパートが誰のものかというのは、法律では決めてくれず、アパート3棟の権利を、お母さんが2分の1、子どもが4分の1ずつ「共有」している、という状態になります。

そして、この共有状態を解消するためには、遺産分割協議と呼ばれる相続人の話し合いによって、誰がどのアパートを取得するかを決めていかねばなりません。

もっと具体的に見てみましょう。現金が2,000万円、実家の土地と建物が3,000万円、1棟5,000万円のアパートが3棟あったとします。

この場合相続財産は、

となります。割合どおりに相続分を計算すると、母が1億円分、長男が5,000万円分、次男も5,000万円分を相続するルールになっています。

そのうえで、

このような希望があるとしましょう。そして、仮に長男がアパート3棟を受け取ろうとするとどうなるでしょうか？

現金と実家の土地と建物は、合計で5,000万円分です。母は1億円の相続分がありますから、これでは、5,000万円分足りません。

一方、アパート3棟は1億5,000万円相当なので、5,000万円の相続分しかない長男がアパート3棟を相続すると、1億円分余計に相続することになります。

そうすると、長男が、余分に相続した分の「代償金」として、母親に5,000万円、次男に5,000万円渡さないといけない、という整理の仕方になってきます。

しかし、1億円の現金はなかなか用意できず、法律どおりに分けることが難しくて揉めることになる、というわけです（こうしたケースはとても多いです）。