はじめてのアパート投資「建築費5,000万円」のはずが、工事業者からまさかの1,000万円追加請求に憮然「なにかの間違いでは!?」…原因と打つべき対策とは【弁護士が解説】

建築工事の「追加工事代金トラブル」は未然に防げるか？

◆アパートの建築は設計会社・建築会社に頼めばよいだけではない

皆さんは、建築工事を「無事に」完了させるだけでも、かなりの難易度になることをご存知でしょうか？　「設計会社・建築会社に頼めばいいだけなんじゃないの？」というのは、もっともな疑問です。

相続などで承継した土地に、サブリースを含めてマンション建築するようなことが非常に流行っていますが、実際に自ら土地を仕入れてアパートを建てるための設計や建築を行うのは設計会社であり、建築会社ですから、不動産投資家自身で設計や建築の知識が必要なわけではありません。

しかし、土地仕入れ建築スキームの場合、本来の不動産投資で発生していた「不動産取引」「賃貸経営」上のリスクに加え、「建物建築のリスク」が加わってきます。

前置きが長くなりましたが、実例をもとにトラブルと解決事例をご紹介します。

◆そもそも建築工事は、最高難易度の契約類型!?

建築請負工事トラブルの「あるある」なのですが、追加工事代金に関するトラブルは非常に多いです。当初5,000万円の設計建築一式工事で契約していたにもかかわらず、追加工事等が発生して、最終金額が6,000万円になってしまったというケースです。

施主の不動産投資家からすれば、「聞いてない！　後出しで値段を上げるな！」という言い分になり、施工会社の建築会社からすれば、「当初の見積にない工事が増加した！　部材もグレードの高いものに変更したじゃないか！」という言い分になることが多々あります。本当にこの追加工事代金トラブルは、よく発生します。

なぜこのようなトラブルが多くなるか。一言でいうと、その原因は建築請負契約（リフォーム契約）の性質、特殊性にあります。

近年、悪質リフォーム会社などが問題になり、建築会社側の法務体制の杜撰（ずさん）さだけがクローズアップされがちですが（それもなくはないのですが）、私はそれだけではないと思っています。

施主も施工会社もどちらも建築請負契約の難しさを理解して進めなければ、お互い非常に痛い目をみることになります。

建築請負契約は、契約金額が高額であることもあり、細かい仕様等を決め切らずに、「総額○千万円」のような定め方をすることが多いです。

もちろん、見積書、仕様書には、大まかな部材と工事概要から、総額○千万円と見積はするのですが、工事を進めていく中で、追加工事や仕様変更等をしていくことも非常に多いのです。

特に、地盤、建築規制、土中埋蔵物等々、工事を開始してみないとわからないこともあります。仕様についても、実際に工事してみると配置等の関係で部材を変えないといけなかったりすることもあります。

この辺りは、実際に建築請負工事の実務をみていると、契約時にすべて決め切ることの困難さは嫌というほどわかってきます。