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連載弁護士が解説!失敗しない不動産投資の法律知識【第2回】

はじめてのアパート投資「建築費5,000万円」のはずが、工事業者からまさかの1,000万円追加請求に憮然「なにかの間違いでは!?」…原因と打つべき対策とは【弁護士が解説】

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はじめてのアパート投資「建築費5,000万円」のはずが、工事業者からまさかの1,000万円追加請求に憮然「なにかの間違いでは!?」…原因と打つべき対策とは【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資は、収益を上げられる可能性がある一方で、思わぬトラブルが発生するリスクもあります。建築工事中に業者から「追加工事代金」を請求されるトラブルもその一つです。本記事では、みずからも不動産投資家であり、不動産取引に関する法律実務に精通した弁護士・山村暢彦氏が、著書「失敗しない不動産投資の法律知識」(中央経済社)より、「追加工事代金トラブル」の原因と予防法、発生した場合の解決方法を解説します。

建築工事の「追加工事代金トラブル」は未然に防げるか?

◆アパートの建築は設計会社・建築会社に頼めばよいだけではない

皆さんは、建築工事を「無事に」完了させるだけでも、かなりの難易度になることをご存知でしょうか? 「設計会社・建築会社に頼めばいいだけなんじゃないの?」というのは、もっともな疑問です。

 

相続などで承継した土地に、サブリースを含めてマンション建築するようなことが非常に流行っていますが、実際に自ら土地を仕入れてアパートを建てるための設計や建築を行うのは設計会社であり、建築会社ですから、不動産投資家自身で設計や建築の知識が必要なわけではありません。

 

しかし、土地仕入れ建築スキームの場合、本来の不動産投資で発生していた「不動産取引」「賃貸経営」上のリスクに加え、「建物建築のリスク」が加わってきます。

 

前置きが長くなりましたが、実例をもとにトラブルと解決事例をご紹介します。

 

◆そもそも建築工事は、最高難易度の契約類型!?

建築請負工事トラブルの「あるある」なのですが、追加工事代金に関するトラブルは非常に多いです。当初5,000万円の設計建築一式工事で契約していたにもかかわらず、追加工事等が発生して、最終金額が6,000万円になってしまったというケースです。

 

施主の不動産投資家からすれば、「聞いてない! 後出しで値段を上げるな!」という言い分になり、施工会社の建築会社からすれば、「当初の見積にない工事が増加した! 部材もグレードの高いものに変更したじゃないか!」という言い分になることが多々あります。本当にこの追加工事代金トラブルは、よく発生します。

 

なぜこのようなトラブルが多くなるか。一言でいうと、その原因は建築請負契約(リフォーム契約)の性質、特殊性にあります。

 

近年、悪質リフォーム会社などが問題になり、建築会社側の法務体制の杜撰(ずさん)さだけがクローズアップされがちですが(それもなくはないのですが)、私はそれだけではないと思っています。

 

施主も施工会社もどちらも建築請負契約の難しさを理解して進めなければ、お互い非常に痛い目をみることになります。

 

建築請負契約は、契約金額が高額であることもあり、細かい仕様等を決め切らずに、「総額○千万円」のような定め方をすることが多いです。

 

もちろん、見積書、仕様書には、大まかな部材と工事概要から、総額○千万円と見積はするのですが、工事を進めていく中で、追加工事や仕様変更等をしていくことも非常に多いのです。

 

特に、地盤、建築規制、土中埋蔵物等々、工事を開始してみないとわからないこともあります。仕様についても、実際に工事してみると配置等の関係で部材を変えないといけなかったりすることもあります。

 

この辺りは、実際に建築請負工事の実務をみていると、契約時にすべて決め切ることの困難さは嫌というほどわかってきます。

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    弁護士法人 山村法律事務所

     代表弁護士

    実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。

    数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。

    相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。

    クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。

    現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。

    弁護士法人 山村法律事務所
    神奈川県横浜市中区本町3丁目24-2 ニュー本町ビル5階C号室
    電話番号 045-211-4275
    神奈川県弁護士会 所属


    山村法律事務所ウェブサイト:https://fudousan-lawyer.jp/
    不動産大家トラブル解決ドットコム:https://fudousan-ooya.com/

    著者紹介

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    失敗しない不動産投資の法律知識

    失敗しない不動産投資の法律知識

    山村 暢彦

    中央経済社

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