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トラブル事例②…未払い賃料の行方、現在の家賃は!?
こちらも実際にあったケースです。①と同じくかなり古い物件で、相当昔に賃貸借契約を締結していたという案件でした。しかも自主管理だったため、オーナー自らが家賃等の管理をしていた案件です。
契約時の敷金について、事情があってオーナーは返したという記録が残っているのですが、賃借人から敷金の返還を求められたというトラブルです。もうひとつは、未払い賃料について、新オーナーが請求したところ、前のオーナーに支払い済みだと反論されたというトラブルです。
結局どちらも、受け継いだ資料と実際の入居者の主張とで食い違いが生じてしまい、それが前のオーナーや、前々オーナーが対応していた際の記録であったため「どちらが正しいのかよく分からない」というトラブルでした。
オーナーチェンジ物件の売買時、未払い賃料がなく、また比較的新しい入居者ばかりで、契約内容とその資金移動の整合性が取れていればよいのですが、古い物件では前述のようなトラブルが生じかねません。
オーナーチェンジ物件であるために、以前のオーナーと入居者との実際の賃貸契約関係が、どのようになっていたのかわからないというトラブルが生じてしまう可能性があるのです。
トラブルの予防法と、トラブルが起きたときの対処法
以上のように、オーナーチェンジ物件特有のリスクや、トラブル事例についてお話ししました。いずれも、オーナーチェンジ物件にはこのようなリスクがあるのだと認識して、売買時の契約関係をしっかりと行えば、リスクは非常に低く抑えることができます。
1つ目の居室内部が確認できない、というリスクについては、①通常想定される以上にダメージを受けていることが判明した場合には、売主がその清掃費や修繕費を賠償するという特約をつけるか、②いっそのことそれらを追及しない代わりに売買代金を下げてくれと交渉するような対応です。
結局、居室内部が確認できないというリスクに対して、補償をつけるか、補償がない代わりに元値を下げるかという契約交渉です。基本的に、売買契約時点でこのような対策をとっておかないと、前述の実例のようにあとから法的責任を追及するのは難しいことが多いでしょう。
2つ目の契約内容と賃借人の主張が食い違う点についても、契約時に、前オーナーが契約書通りの内容で間違いないと表明保証する条項にて対策することができます。先ほどと同様に、前オーナーにも経緯が不明な点があり、このような表明保証ができないならば、単純に取引金額を下げるように交渉するのもひとつです。
オーナーチェンジ物件売買特有のリスクもありますが、きちんと購入時にリスクを想定し、契約内容、条件交渉しておけば、これらのリスクはできる限り抑えられるといえるでしょう。
やはり大家さんとしてしっかりと勉強して、リスクに備えることが非常に大事だといえます。
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