相続対策で悩ましい「先祖代々の土地」の扱い方

「思い入れ」に拘れば相続人の利益を失う!?

筆者が相談を受けた高齢のお客様で、都内に200坪の自宅敷地を所有している人がいました。1坪は約3.3㎡ですから、660㎡もある豪邸です。その中には自宅の建物もありますが、その大半は池や綺麗に刈り込まれた庭木などがある大きな庭と駐車場が占めていました。

都内の土地ですので、それだけでも相続税評価額は3億円を超えていました。当然、そのままでは相続税が高額になることは明らかでした。売却するなどの対策を講じなければ、相続時には豪邸は残っても他の財産がなくなってしまうかもしれません。しかし本人は、自分の代になって売却してしまうのは先祖に申し訳が立たないと考えており、売却などの対策は考えていませんでした。

こういった土地の場合、思い入れがあるので本人としては優良不動産に思えてしまうのかもしれませんが、相続の面から考えると、相続人に価値ある財産を残せなくなる可能性が高いため、優良不動産とは言いにくいのです。

しかしこの話には続きがあります。そのお客様は土地を売らない代わりに、その土地の上に賃貸アパートを建築して節税を図ることを考えていたのです。その話を持ち込んだのはあるハウスメーカーの営業マンでした。当然、その土地を放っておけば相続税が高額になることは知っていましたし、だからといって本人が売りたくないと思っているその心情も察していました。

そこで、賃貸アパートを建築して節税を図ることを提案してきたそうです。提案された賃貸アパートの建築費は8000万円でした。現預金から4000万円を頭金として支払うことを打診されており、迷っていたところで相談にいらっしゃったのです。

安易な「アパート建築での節税」は禁物

筆者はその話を聞いて「やめたほうがいいのでは？」とお伝えしました。まず、現預金を4000万円も投入することがもったいないと思ってのことです。現預金は、確かにそのままの額が相続税評価額として計上されますので、賃貸不動産のように減額されることはありません。しかし、相続発生時に現預金がなければ、相続人は納税資金としての原資が手に入れられず、豪邸を相続することが危ぶまれる状況になりかねません。

賃貸アパートの経営がうまくいけば、定期的に賃料収入が入りますので、それが相続税の原資になることもあるでしょうが、それは誰も保証できません。プロの専門家が「絶対に大丈夫」と太鼓判を押したわけでもなければ、自分で先々の収益性のことまで考え抜いたわけでもないのです。

そのお客様が唯一持っていたのは、ハウスメーカーの営業マンが購入を決めてもらうために、都合のよいことばかりを書き連ねた資料でした。その営業マンは、空室リスクのことも考えていませんし、老朽化した時のことも考えていません。

私はそういった状況を見かねて、購入を勧めなかったのです。結局、そのお客様は購入を見送る方向で考えて帰られましたが、「節税はできるが4000万円の借り入れは重い」と言い残してお帰りになりました。また別のハウスメーカーからの提案を受けた時には、気持ちが揺らいでしまうのではないかと心配しています。

このケースでは、土地は手放せないという制約を設けてしまっていたため、不動産を建築しなければならないという考えに至ってしまいました。先祖代々の土地だからと言って、立地がよいわけではありません。立地がよくなければ賃貸不動産を建築しても収益性が悪くなることが目に見えています。賃貸不動産が欲しいのであれば、土地を売却して、もっと立地がよいところに購入したほうが、まだうまくいく可能性は高いと思います。

先祖代々の土地だからと言って、そこに縛られて物事を考える必要はありません。縛られて考えているせいで余計な不動産対策をしてしまうことのほうが問題です。今回のケースでは売却してもいいと思います。それが今持っている財産の価値をなるべく残したまま相続させることにつながるのです。

決して悪いことをしているわけではありません。遊ぶためにお金が欲しいから売却するというのでは、祖先への冒とくだと感じても仕方ないでしょうが、残される次代の人のために売却することが、どうして悪いことと言えるでしょうか。