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年収1,400万円のパワーカップル、「億ション」を買う
株式会社不動産経済研究所『超高層マンション動向 2022』によると、2022年以降に完成予定の超高層マンション307棟のうち、首都圏は173棟と半数以上を占める。その内訳は、東京23区119棟、東京都下10棟、神奈川県23棟、埼玉県9棟、千葉県12棟だ。
超高層マンション（タワマン）は、「東京都心+臨海部」というのが定番だったが、最近では都心周辺部や地方中核都市にも広がりつつある。
結果、タワマンの購入者は一部富裕層や外国人投資家ばかりでなく、一般の会社員層にまで広がった。だが、そうはいってもタワマンは「高嶺の花」に間違いはない。周辺相場より1.2～1.5倍程度の坪単価ということもあり、購入者の多くは、高所得同士の共働き夫婦（パワーカップル）がメインとなっている。
パワーカップルの定義としてよくいわれているのは「夫婦それぞれ年収700万円以上、世帯年収1,400万円以上」だ。マンション購入者の平均年齢である40代前半で年収700万円を超えている会社員は、男性正社員が19.3％、女性正社員が3.5％程度であることから※、やはりパワーカップルは特別な存在だといえるだろう。
※ 厚生労働省『令和3年賃金構造基本統計調査』より算出
そんなパワーカップルだが、もし1億円のタワマンを購入した場合、どのような返済プランとなるだろうか。
頭金は物件価格の2割の「2,000万円」を用意し、残りはローンを活用、返済方式は元利均等、年利は1％、返済期間は30年として試算してみると、下記のような金額が導き出される。
返済総額 ＝ 9,263万1,998円
利息分 ＝ 1,263万1,998円
月々返済額 ＝ 25万7,311円
ペアローンを組めば1人の負担は月12万8,000円程度。返済負担率は22％程度となり、これならパワーカップルにとって無理のない返済プランだといえる。
長く住むほどランニングコストが高額に…
ところが、そこに盲点がある。タワマンならではのランニングコストだ。
分譲マンションの場合、通常は月々のランニングコストとして「管理費」「修繕積立金」がかかってくる。
管理費とは、主にマンションの共用部の管理に使われる費用だ。エントランスや廊下等の清掃費、共用部の光熱費、エレベーターや自動ドアなどのメンテナンス費が主なものである。タワマンの場合、通常の共用部分だけでなく、ゲストルーム、ラウンジ、フィットネスジムといた設備が含まれているケースが多く、その分、管理費も高額だ。国土交通省『平成30年度マンション総合調査』によれば、タワーマンションの平均管理費は月1万5,726円と、通常の分譲マンションの1.4倍にもなる。
マンションの建物部分や設備などの修繕費を賄うために毎月徴収される修繕積立金だが、通常なら10～15年に1度の感覚で大規模修繕が実施され、一般的なマンションなら1戸あたり75万～100万円が相場となる。だが、タワーマンションはその1.5～2倍程度が必要になるとされている。前出の国土交通省の調査では、タワーマンションの平均積立修繕金は月1万2,305円だった。
だがタワマンに場合、修繕積立金の値上げ回避できないとされている。新宿区『タワーマンション実態調査報告書』によると、約半数のタワマンで「修繕積立金が足りていない」と回答。また6割のタワマンで「修繕積立金の値上げを行った」としている。気になる値上げ幅は「20％以下」が27.3％、「21～50％」「50％以上」が36.4％と、5割以上の大幅値上げもあり得るということだ。
ジリジリと増加ずるタワマンのランニングコスト。それでもなお修繕費が不足し、不具合が放置されるタワマンも見られる。だが、万一自分が保有する物件に同様の事態が起こったとしたら、高額で購入したタワマンの資産価値を毀損することになってしまう。いくら真面目に求められる費用を納めていても、そもそもトータルの金額が不足して修繕ができなければどうしようもない。
そのような背景から、一部の人からは「タワマンは一生住むところではない」との意見も聞こえるが、そればかりは「住んでみなければわからない」ということか。
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