売るに売れない、管理費負担で大揉め…トラブル必至の「共有不動産」解消策を弁護士が解説

相続により不動産が「共有」となるケース

相続が発生すると、相続財産については、相続人が承継します（有効な遺言がある場合は、当該遺言にそって相続財産を承継します）。相続人が1名であれば、相続財産を分割する必要がないため、相続により不動産は「共有」とはなりません。また、相続財産が、現金や預貯金など、分割できる財産であれば、「共有」とはなりません。

相続財産のなかに「不動産」があり、相続人が2名以上いる場合、「不動産」を共有で承継することがあります。

たとえば、

被相続人：母

相続人：長女・二女

被相続人の財産：自宅と預貯金300万円

というケースで、長女・二女が『自宅』を2分の1の割合で共有取得したという場合に、「不動産」が共有となります。

［図表］不動産共有の一例

相続が発生すると、葬儀の準備、各種届出、金融機関の手続きなど、多くの手続きが必要となります。そのため、遺産分割の手続きについて時間をかけることができず、ひとまず不動産は「共有」で承継しよう、という方も少なくありません。

不動産の「共有」は、取得するときにはトラブルは生じないのですが、「共有」状態が継続すると様々な弊害が生じてくるため、共有者間でトラブルが生じ、共有状態を早く解消したいと思うようになる方が非常に多いです。ここでは、不動産の「共有」について、よくあるトラブルや解消法について、解説いたします。

不動産の「共有」とは？

そもそも、「共有」とは、どのような意味なのでしょうか。「共有」とは、ひとつの物を複数の人が所有することをいいます。不動産について登記をすると、登記簿に共有者全員の住所、氏名、持分が記載されるため、登記簿謄本を取得すると権利関係を把握できます。未登記の場合には、過去の遺産分割協議書などで確認することになります。

不動産を共有すると、当該不動産の売却や解体の際に、共有者全員の同意が必要となります。そのため、せっかく不動産の買い手が見つかったのに、共有者のうちの1名が反対して、売却ができないということもあります。

また、共有不動産が建物であり、築年数が古い場合でも、解体するには、共有者全員の同意が必要です。たとえば、その共有不動産の共有者のうちの1名が住んでいたら、解体には反対するでしょうし、解体費用の負担割合などを巡ってトラブルが生じる場合も、解体をすることができないということにもなります。

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