オーナー「修繕費は負担しない！借主負担とする」退去要求も…明渡し請求は拒否できるのか？【弁護士が解説】

実際にも、老朽化のみを理由として「正当事由」が認められる例は決して多くなく、「正当事由」はなかなか認められないものと言って差し支えないでしょう。ご相談内容を前提とすれば、本件でも「正当事由」は認められず、賃貸借契約は「法定更新」されることになると思われます。

これまで通り居住を続けるか、補償を得て転居するか

相談者様の取るべき対応は、次のいずれかです。

1. 居住を継続したい場合は、賃料を遅滞なく支払うなど、契約を遵守しながら居住を継続する。
2. 賃貸人との紛争を回避したい場合は、円満に契約を終了させるための立退き条件の協議をする。

すでにご説明した通り、本件で賃貸借契約は「法定更新」され、相談者様はこれまで通り居住を継続することができると考えられます。

しかし、賃貸人が何としても建物の解体を実現したいと考えているとすれば、建物明渡請求訴訟を提起して「正当事由」を主張してくる可能性はあります。また、訴訟にまでは発展しなくとも、賃貸人との関係が悪化することが予想されますので、心情的に、平穏に居住しにくくなる場合もあります。

そのような事情から、条件次第で転居しても構わないと考えるのであれば、十分な立退料の提供を受けることと引き換えに転居を検討することもあり得るでしょう。その際は、転居費用や新規契約のための経費のほか、転居に伴う諸般の不利益に対しても立退料の提供を受けられる可能性があります。もっとも、立退料はあくまでも賃貸人が了解して初めて提供されるものですので、一方的に決められるわけではありません。

弁護士に相談して、「正当事由」の有無や民事訴訟になった場合の見通し、賃貸人が訴訟を提起してくる可能性等をよく見極めて、妥当な立退料について十分検討してから協議に臨むべきでしょう。賃貸人が弁護士をつけている場合とか、強引な立退要求をしてくるような場合には、早めに弁護士に交渉を委任した方が良いと思われます。

賃貸借契約を終了させる3つの方法

分かりやすく賃貸人側から説明すると、賃貸借契約を終了させるためには次の3つの方法があります。

1. 賃借人の契約違反に基づく契約の解除
2. 正当事由に基づく更新の拒絶、一方的な解約
3. 賃借人との合意による解約

1つ目の「解除」とは、契約を一方的に終了させることをいいます。そのためには賃借人の債務不履行、つまり契約違反が必要とされるのですが、判例上、賃貸借契約を解除するためには軽微な債務不履行では不十分とされています。

「信頼関係破壊の法理」と呼ばれ、賃貸借契約が個人的な信頼関係を基礎とする継続的関係であることから、その信頼関係を破壊する背信的な行為と認められる場合に限って、解除が可能とされています。判断基準としては、賃料の滞納であれば3ヵ月分以上というのがひとつの目安になっていますが、事案によって判断は様々です。

2つ目はすでに説明した通り、契約更新を拒絶したり、一方的に解約するためには「正当事由」が必要であり、これがないと契約は「法定更新」されることになります。解除も更新の拒絶や一方的な解約もできない場合には、賃貸人は賃借人に納得の上合意して賃貸借契約を終了（解約）してもらうしかありません。これが3つ目の方法です。