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「一等地の築浅鉄筋コンクリート造」を購入すべき
物件には立地、用途、構造、築年数などさまざまな要素があります。これらすべてを考慮したうえで、手堅く資産を防衛する「鉄壁」の投資先はどのような条件なのか、シミュレーションします。
【資産6億円の人の場合】
■物件購入価格・・・4億8000万円
■自己資金・・・1億2000万円
■借入・・・3億6000万円（返済期間35年・金利1パーセント）
■毎年の返済・・・1219万4400円
【収益面でのポイント】
■表面利回り2.5パーセント以下の物件はキャッシュフローがマイナスになるため購入しない
■空室率が高い物件では、入居率を低めに見込む必要がある（なので空室率が低い物件を購入する）
■返済期間を長く取れない場合にはさらに表面利回りを上げる家賃設定が必要（なので最初から長めに取る）
■修繕費がかかる場合はキャッシュフローがさらに悪化する（なので築浅を選ぶ）
このシミュレーションから考えると、この人物は4億8000万円の予算内で一等地に建つ築浅RC造の物件を探せばよいことが分かります。予算と市場に出ている物件を併せて考えれば、おおよその候補が絞られてきます。
一等地であれば、空室率が低い水準であり入居率を高く見込めるため、手堅い収支計画が得られます。また一棟単位で物件を運用することで、空室が発生した場合の痛手も抑えられます。銀行からの資産評価も高く、融資も好条件が出やすくなります。何より資産価値が安定しているため、売却時のリセールバリューや流動性が担保されます。
物件の用途は、絶対にこれにすべきというものはありません。それぞれの投資方針、リスク許容度、現在の資産背景などに照らして、単身向けマンション、ファミリー向けマンション、事務所・店舗物件から適切に選択しましょう。
物件の築年数は大きな修繕費が発生しにくく融資期間を長く設定しやすい築浅が良く、融資期間は耐用年数で決まるためRC造（※）が適切といえます。
(※)鉄筋コンクリート造
【資産防衛性の高い投資条件】
条件1：入居率が高く見込める一等地に建っている
条件2：投資効率が良く空室リスクを緩和できる一棟単位で購入する
条件3：融資期間が長く取れて修繕費が抑えられる築浅物件
条件4：耐用年数が長く融資期間を長く取れるRC造
ほかにもタックスコントロールなど投資以外の要素を考慮すればさまざまな条件の物件を検討することになりますが、最も重要な要素である安定性と効率性を重視するのならばこの条件が「鉄壁」といえます。
これから初めて不動産を購入する場合は、リスクを最も低く抑えられるこの4条件を満たした物件を探すことが重要です。
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