庶民にはムリ…富裕層だけができる「低リスク」の不動産投資法

「サラリーマン大家」という言葉が広まったように、近年ではさまざまな層が不動産投資に取り組んでいます。そのようななか、富裕層であれば、できる限りリスクを抑えた「手堅い投資手法」が実践可能だと、株式会社有栖川アセットコンサルティングの代表取締役、鈴木子音氏はいいます。今回、資産6億円の富裕層による投資シミュレーションをもとに、手元の現金の流れを確認しながらわかりやすく解説します。

「一等地の築浅鉄筋コンクリート造」を購入すべき

物件には立地、用途、構造、築年数などさまざまな要素があります。これらすべてを考慮したうえで、手堅く資産を防衛する「鉄壁」の投資先はどのような条件なのか、シミュレーションします。

 

【資産6億円の人の場合】

 

■物件購入価格・・・4億8000万円

■自己資金・・・1億2000万円

■借入・・・3億6000万円(返済期間35年・金利1パーセント)

■毎年の返済・・・1219万4400円

 

【収益面でのポイント】

 

■表面利回り2.5パーセント以下の物件はキャッシュフローがマイナスになるため購入しない

■空室率が高い物件では、入居率を低めに見込む必要がある(なので空室率が低い物件を購入する)

■返済期間を長く取れない場合にはさらに表面利回りを上げる家賃設定が必要(なので最初から長めに取る)

■修繕費がかかる場合はキャッシュフローがさらに悪化する(なので築浅を選ぶ)

 

[図表]収益物件と投資家、入居者、金融機関の関係

 

このシミュレーションから考えると、この人物は4億8000万円の予算内で一等地に建つ築浅RC造の物件を探せばよいことが分かります。予算と市場に出ている物件を併せて考えれば、おおよその候補が絞られてきます。

 

一等地であれば、空室率が低い水準であり入居率を高く見込めるため、手堅い収支計画が得られます。また一棟単位で物件を運用することで、空室が発生した場合の痛手も抑えられます。銀行からの資産評価も高く、融資も好条件が出やすくなります。何より資産価値が安定しているため、売却時のリセールバリューや流動性が担保されます。

 

物件の用途は、絶対にこれにすべきというものはありません。それぞれの投資方針、リスク許容度、現在の資産背景などに照らして、単身向けマンション、ファミリー向けマンション、事務所・店舗物件から適切に選択しましょう。

 

物件の築年数は大きな修繕費が発生しにくく融資期間を長く設定しやすい築浅が良く、融資期間は耐用年数で決まるためRC造(※)が適切といえます。

(※)鉄筋コンクリート造

 

【資産防衛性の高い投資条件】

 

条件1:入居率が高く見込める一等地に建っている

条件2:投資効率が良く空室リスクを緩和できる一棟単位で購入する

条件3:融資期間が長く取れて修繕費が抑えられる築浅物件

条件4:耐用年数が長く融資期間を長く取れるRC造

 

ほかにもタックスコントロールなど投資以外の要素を考慮すればさまざまな条件の物件を検討することになりますが、最も重要な要素である安定性と効率性を重視するのならばこの条件が「鉄壁」といえます。

 

これから初めて不動産を購入する場合は、リスクを最も低く抑えられるこの4条件を満たした物件を探すことが重要です。

 

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    株式会社有栖川アセットコンサルティング 代表取締役

    東京都生まれ。幼少期より中国・アメリカ・シンガポールで合計17年間生活する。

    慶應義塾大学在学中に学生ベンチャーを起業したほか、日本最大級の訪日外国人向けメディアMATCHAの立ち上げに参画し企画PRなどに関わる。

    卒業後は株式会社リクルートに入社し、SUUMOにて首都圏100社以上の不動産会社を相手に経営改善・業務支援コンサルティングを行い、全国通期MVP・社内コンテスト最優秀賞を受賞する。その後リクルートグループのシンガポールオフィスに2年間勤務し、帰国後は国土交通省への出向を辞して株式会社有栖川アセットコンサルティングを起業。

    資産家向けに不動産を中心としたオーダーメイド型の資産戦略コンサルティングに務める。

    著者紹介

    連載手間なく資産を守る!富裕層の不動産投資戦略

    ※本連載は、鈴木子音氏の著書『不動産投資で組み立てる 富裕層のための資産防衛戦略』(幻冬舎MC)より一部を抜粋・再編集したものです。

    不動産投資で組み立てる 富裕層のための資産防衛戦略

    不動産投資で組み立てる 富裕層のための資産防衛戦略

    鈴木 子音

    幻冬舎メディアコンサルティング

    いまや富裕層にとって、資産は「築く」よりも「守る」ことが難しい時代になっています。 2022年度の税制改正大綱では財産債務調書の提出義務者の拡大や相続税と贈与税の一体化への検討が打ち出され、徹底的な財産の把握と徴…

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