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競売物件は「物件そのもの」に稼ぐ力がない!?
投資用として販売されたマンションなら、任意売却物件も競売物件も立地条件等の優劣はそう変わりがないように見えます。でも実際に取引をしていると、任意売却物件のほうに優良物件が多いと感じます。その理由はこうです。
一般に競売に出される不動産物件はローンの返済に行き詰ったからです。住居用であれば収入減で毎月の返済が滞るようになるからです。また、投資用の不動産が競売にかけられるのは、結局、物件そのものに稼ぐ力がないからです。
思ったように家賃収入が得られないため、予定していた利回りが確保できなくなりローンが破綻するわけです。これは競売物件の特長とも言えます。
元々「収益力」が備わっている任意売却物件
一方、任意売却物件の場合は、もちろんローン破綻した物件もあります。でも、元々投資用として流通している物件が多いので、投資家が運用状況を見ながら保有する物件数の調整を行ったり、買い換えたりするものがたくさんあります。
基本的に物件そのものに〝収益力〟が備わっている、それが任意売却物件なのです。もうひとつ、中古の任意売却物件には、比較的駅近の立地条件の良いものが目立ちます。これはバブル景気崩壊後の不景気のときに、比較的駅近の良い場所に安く建てられたことが要因になっています。
築後10年、15年の任意売却物件は、当時は安く分譲されていただけに持ち主は売りやすく、私たち不動産業者も仕入れがしやすい。安く入手できるぶん安く提供できるしそのうえ場所も良いというのが、任意売却物件を紹介している私の基本的な認識です。
とくに近年は、不動産価格全体が上昇傾向にあります。このため都心では新築の投資用ワンルームマンションの供給が少なくなっています。単身者用の賃貸ワンルームマンションは、近隣への迷惑防止を理由に条例によって進出を規制している自治体が多くあります。
となれば、都心にある中古の任意売却物件はさらに人気が高まり、よりいっそうプラチナ物件になることは間違いないと思います。
