「新耐震は安全」「旧耐震は危険」とは言い切れない理由

昭和56年に「新耐震基準」が施行

前回に引き続き、不動産投資特有のリスクの対処法を見ていきます。

②地震などの災害に関するリスク

不動産投資は、基本的に建物を貸して売上げを得る場合が多いので、震災や風水害といった災害リスクと無縁ではありません。

「耐震性能」や「震災に対するリスク」については、地域・地盤といった立地条件、基礎・建物重量・建物構造・壁面と開口部の平面的及び立面的バランスといった構造的な条件、あるいは耐震金物・構造壁・筋交いといった使用部材によって決まります。

一般社団法人日本建築士事務所協会連合会（http://www.njr.or.jp/）のＨＰで「木造住宅の簡易耐震診断」「石積み、ブロック積み擁壁の自己診断」という簡易診断フォームがありますので、アパート系の建物を検討する場合はチェックしてみるとよいでしょう。

また、地震だけではなく、洪水被害や土砂災害などの危険性に関しての情報は、国土交通省のハザードマップポータルサイト（http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/）などから確認することができます。

「昭和56（1981）年6月1日の新耐震基準施行後に建築確認を取得し、建築された建物であれば安全である」といった意見もあります。

確かに阪神淡路大震災（平成7年、1995年）では、昭和57年以降建築の建物では、大破および中・小破の被害があったものが全体の約4分の1であったのに対し、昭和56年以前の建築は約3分の2に達していますから（平成7年阪神淡路大震災調査委員会中間報告）、間違ってはいませんね。

ただし、昭和47年から56年の10年間に建てられたものを「新耐震移行期」として分類した場合、被害の差はそれほどは出ていません。

東日本大震災（平成23年、2011年）では、マンションの「大破」は旧耐震も含め0％、「中破」は旧耐震では0％、移行期6.3％、新耐震1.4％、「小破」は旧耐震100％、移行期34.2％、新耐震17.2％、「軽微・損傷無」は旧耐震0％、移行期59.5％、新耐震82.4％といった調査結果が出ています（一般社団法人高層住宅管理協会）。

新しい建物でも直下型地震の耐震計算はできていない

考えてみれば、場所がいいところから開発が進んでいったわけですから、賃貸需要がありそうなAクラス立地のほうが、古い物件が多いというのは当たり前の話かもしれません。したがって、立地条件を優先すればするほど、古い建物が検討に入ってくる可能性が高くなるということでもあります。

「新耐震基準はすべて安全で、旧耐震はすべて危険」かといわれると、そうともいえないのが難しいところです。

古い建物でも、

（1）柱・梁・耐力壁が適正に配置されていて

（2）十分な強度と粘りがあり

（3）ピロティ・変形平面といった「建物の重心・剛心のバランスを崩すようなプラン」になっていない

（4）しかも地盤が良好

といった場合は、良好な耐震性能を有している場合が数多くあります。

逆に新しい建物であっても、例えば、「直下型地震に対しての耐震計算」はできませんし、「地盤の固有周期と建物の固有周期」がぴったり合致したりすると、その建物だけ大ダメージを受けるといったこともあります。

そもそも、構造計算をするときには60年に一度程度の大地震では基本的に壊れない「損傷限界計算」と、数百年に一度の巨大地震でも建物内の人が死傷しないように安全に壊れる「安全限界計算」の二本立てで計算します。人的被害はなくても、物理的な被害の可能性からは免れることはできないという点においては、たとえ新築のAクラスビルであっても同じです。

もちろん、古い建物で一見、大丈夫そうに見えるものでも、現在の技術で耐震診断を行い、必要とあらば耐震補強をしておかないと、いざ震災で建物が倒壊、入居者が亡くなるといった場合には、オーナーとしての大きな賠償責任を負担しないといけなくなります。

阪神淡路大震災で倒壊した補強コンクリートブロック造階建ての賃貸マンションでは、亡くなった1階部分の入居者の遺族（原告）から、3億334万円の損害賠償請求が行われ、物件オーナー（被告）に対して1億2,900万円の支払い判決が出ました（平11.9.20神戸地裁）。激甚災害で半分は不可抗力ともいえるが、耐震診断や耐震補強を行っていなかった物件オーナーにも半分は責任がある、という内容です。

いずれにしても、大きな地震に対しては「建築確認時期」だけで判断するのは早計だということです。

「地域を分散させてリスクヘッジをする」という方法もありますが、リスク分散のために購入した地域が、賃貸経営上需要のある地域かどうかは別問題ですから、投資のひとつの要因として震災リスクをとらえ、全体的な判断をする必要があるでしょう。

「地盤のいいところだけで投資をすればいい」という人もいますが、30m以上掘削しないと工学的地盤が出てこない東京湾沿いの京浜工業地帯の隣接エリアなどは、さまざまなインフラも整って、入居者需要も多く、不動産投資を行うには非常に魅力的なエリアとなっています。多くの地域において街の成り立ちは、歴史的に港や河川といった水際から発展することが多いので、これも当たり前の話かもしれません。

「地震保険でカバーしよう」という案もありますが、基本的には再建築の費用をカバーする火災保険の50％まで（一室当たり5,000万円が上限）の保障となりますから、残りの50％のリスクはなくなりません。「超保険」など、全額をカバーする商品も登場しましたが、掛け金はそれなりの金額になります。

どうでしょう、なかなか難しいところではないでしょうか。ここで、視点を変えると別の解決策が出てきたりします。この話は次回に続きます。