空室の目立つ築古物件を改修した際の収益シミュレーション

今回は、空室の目立つ築古物件を改修した際の収益シミュレーションを見ていきます。※本連載は、株式会社アセットビルドの代表取締役・猪俣淳氏の著書、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』(住宅新報社)の中から一部を抜粋し、不動産投資をどのような方向性で組み立てるかを紹介していきます。

購入物件の問題を解決し、営業純利益を上げてから売却

キャピタルゲインはどの程度になるか、物件によっても市場によっても違います。

 

(1)売主側の特殊事情などで、市場価値よりも大幅に安く仕入れる

(2)景気後退期に買って、景気拡大期に売る

(3)賃貸中のファミリータイプや戸建などを投資市場で安く買い、退去後に実需市場で売る

(4)借地権物件を買って、地主から土地を買い取る。あるいはその逆

(5)再建築不可物件を買って、隣接地の追加購入などで違法状態を解消する

(6)大きな問題があり、解決が困難と考えられるテナントを立ち退かせる

 

というケースなどが考えられますが、一般的には管理状態や建物の状態が悪く稼働率が悪い物件を安く購入し、問題を解決することによって営業純利益を上げ、同時にリスクを押し下げて、購入時よりも低い利回りで売却というバリューアド投資“で実現することが多いでしょう。

自己資本1000万円、借入れを活用したケースでは?

ここでは、自己資本E=1000万円を使って、空室の目立つ築古物件を比較的短期間の融資で取得し、政策金融公庫等の借入れを使って大規模なバリューアップ工事を行うというケースで検証してみましょう。

 

 

購入時の見積財務諸表(キャッシュフローツリー)は下記のようになります。

 

 

建物価格をゼロとした場合の課税所得は、

 

 

したがって、

 

 

と、赤字となります。

 

改修後の見積財務諸表(キャッシュフローツリー)は下記のようになります。(改修後の効果が出るには、賃貸契約更新や募集など1〜2年程度の期間がかかりますが、ここでの計算では勘案していません)

 

※7年後に改修費のローンが終われば、約156万円の返済負担がなくなり、28万円+156万円=184万円のBTCFに、15年後のアパートローンが終われば、346万円のBTCFにという選択肢もあります。

建物価格をゼロ、改修費用は5年間の減価償却(定額法)とした場合の課税所得は、

したがって、

となり、キャッシュフローはないものの、ほぼ持ち出しなしで運用ができることになります。

株式会社アセットビルド 代表取締役 一級建築士

1961年生れ神奈川県横須賀市出身。
不動産・建築業界の最前線で30年以上の実務経験を有し、みずからも収益物件の購入・運営・資本改善・売却を行う実践不動産投資家である。不動産・建築・投資・金融・管理・保険・相続の各分野における26もの資格を保有している。
活動は幅広く、CCIM-JAPAN(全米商業用不動産投資顧問協会日本支部)、IREM-JAPAN(全米不動産管理協会日本支部)の理事を兼任、CPM®(認定不動産経営管理士)公式コースのファカルティ(講師)としてプロフェッショナル向けの教鞭をとるかたわら、新聞・雑誌への執筆・取材(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演も行っている。
著書は『不動産投資の正体』、『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』(以上、住宅新報社)などがある。自身のブログ「不動産投資にまつわる100の話 プラス」でも情報を発信している。

著者紹介

連載不動産投資の「出口戦略・組合せ戦略」実践マニュアル

本連載は、2016年3月31日刊行の書籍『誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

誰も書かなかった不動産投資の 出口戦略・組合せ戦略

誰も書かなかった不動産投資の 出口戦略・組合せ戦略

猪俣 淳

住宅新報社

本書は、不動産投資において想定される“あらゆるスタイルの投資家”が、ご自身の投資を定量化し、方向性を検討したり、強みと弱みを把握したり、最適化を図る…といった視点で使える「ツール」としての機能を重視して、ほぼ全…

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