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8年あれば1200万円前後のATCFを確保できる
（1）投資する資本（現金・土地など）・・・・1000万円
（2）目標キャッシュフロー額・・・・・・・・（税引前）1200万円
（3）それは何年後に実現したいのか・・・・・5年後
今回は、上記の目標達成時期を先に延ばした場合の検証していきます。
もう少し目標達成時期を先に延ばすと、どうなるでしょうか。
この段階でのATCFは1438万円になります。所得が増加するにつれ所得税・住民税・事業税の税率も税負担も増加しますので、実際はATCCRは逓減していきますが、それを考慮してもおよそ8年くらいあれば、1200万円前後のATCFは確保できるはずです。
FCR6％の投資を狙うには追加投資が必要
「とはいえ、表面利回りの高い＝リスクの高い地域や物件で投資するのは避けたい」ということで、あくまでもFCR6％の投資を行う場合は、追加投資が必要になります。仮に年間200万円の自己資金の追加が可能であれば、
この時点で271万円。こちらもやはり目標までは遠く、途中で出口戦略を取って売却資金を再投資に充てることが必須条件となるでしょう。
ちなみに、税引前1200万円のキャッシュフローをBTCCR＝16.5％で達成するために必要な自己資本Eは、BTCF1200万円÷BTCCR16.5％≒7270万円。
税引後で1200万円のキャッシュフローを得たければ、ATCF1200万円÷ATCCR11％≒10900万円。これらの金額を、売却益と税引後のキャッシュフ
ロー累計で得ることができれば、達成することができます。
