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不動産の「売れ筋」は常に市況によって変化する
市況によって、売れ筋の立地、売れ筋の不動産には差が出ます。
少し前は、地方にあるＲＣ造の一棟物件が人気でした。当時はまだ相場が上がりきっていなかったこともあり、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからです。
また地方のＲＣは積算評価がつきやすく、当時は高積算物件に融資をする金融機関が多かったこともあり、サラリーマン投資家が購入しやすい状況だったのです。
しかし、現状では相場全体が上がり、物件価格も高騰しています。このように値段が上がりきって利回りが低くなっている中では、地方ＲＣ物件はとてもお買い得とはいえません。
現在は、地方の中古ＲＣ物件に比べて、首都圏の新築木造アパートの収益性が高いという状況です。しかし、決して新築木造アパートの利回りが高いというわけではありません。実際のところ利回りで比べれば地方よりも低いのですが、首都圏の銀行からより安い金利で借りられることが強みとなります。
地方の築20年の物件と、新築で手がかからない物件となれば、明らかに新築の方がいいというのがここ最近の流れです。
ただ、家賃自体が高めに設定されている場合があります。新築が中古になる過程で家賃が下落する可能性が高く、これが新築のデメリットやリスクだと言えるでしょう。
状況に応じて投資の手法もどんどん変えていく
さて、不動産投資家は投資指標の一つとして「イールドギャップ」を使いますが、多くの人が誤解されています。
不動産投資は、アービトラージュ、つまり利鞘で稼ぐビジネスモデルだと解釈しています。原理原則でいえば、低い金利で借りて、高い金利で貸せばいいだけの話で、それが成り立つか成り立たないかです。
このように、市況によって不動産投資のやり方も変わり、人気の物件も変わってきます。「地方のＲＣ造の一棟物件しか買わない」といった偏った投資観を持つ投資家たち、一つの手法で固定化してしまっている人たちは、市況動向がわかっていないのだと思います。
昔の市況でやって成功しているから、それが一番だと思い込んでいるだけで、今は市況が変わっているわけですから、考え方を変えなければいけません。
そのような観点でいえば、やはり、「○○を買え！」という断定的な人たちはプロではないと感じます。基本は、「何が一番いい」ではなく、今の市況で「いかに有利に進めていくのか」を考え、常に状況に応じた手法をとることが大事です。
