1億円の物件を「1000万円」で購入することも可能

ここでレバレッジについて、もう少し踏み込んで解説したいと思います。レバレッジとは直訳すれば「てこ」という意味を持ち、不動産投資においては、融資を利用して自己資金よりも大きな投資を行うことを指します。

下記の図表を例にして解説しましょう。

１億円の物件に対して、自己資金１０００万円を使ったケースです。残りの９０００万円は銀行融資（金利２.５％、期間30年）です。ＮＯＩは図の太枠の８５５万円で自己資本（自己資金）での家賃収入と他人の資本（融資）で分けると、その内、自己資金に対する家賃収入は85.5万円、残りの７６９.5万円からローン支払い４２７万円を差し引いた３４２.5万円。

この事例ではＣＣＲは42.8％となり、１０００万円の投資に対して、年間で４２８万円（85.５万円＋３４２.5万円）の利益があります。

借金を抱えるという根本的なリスクにも留意

そして、レバレッジには次のようなメリットとデメリットがあります。レバレッジをかけることができるからこそできる投資もありますが、レバレッジがなければいけないということではありません。

＜レバレッジのメリット＞

●融資がなければ不可能な投資が行える

●自己資金に融資を足すことで、より高額な物件を購入できる

●自己資金をその他の投資など別のことに使える

●自己資金で他の投資を行うことでリスクヘッジになる

●資金調達コストよりも高い収益を生み出す「正のレバレッジ」により、ＣＣＲを上げることができる

＜レバレッジのデメリット＞

●借入金額が多いほど金利変動をはじめとした経済的リスクが上がる

●人によっては心理的な負担がある

●借入金が増えるとキャッシュフローが減る