長期運用するほど利回り上昇…初心者にもわかる「軍用地投資」のしくみ

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「ローリスク・ミドルリターン」を狙える軍用地投資

まず、はじめに断っておきます。軍用地投資を始めたからといって、すぐにお金持ちになれるわけではありません。キャッシュフローも多くは出ません。巷にあふれる景気のいい不動産投資話とは一線を画しています。

「簡単に稼げる！」「誰にでもできる、家賃収入〇億円」を願う人は、他の投資を検討することをおすすめします。

軍用地投資は安全保障条約上、日本政府が米軍に基地を提供する義務を負っているため、土地の賃貸借契約を結んで地主に使用料として地料を支払う仕組みによって成り立っています。地主は地料の滞納や土地の管理に悩む必要はありません。

また、この地料は、土地連と政府との交渉により毎年上がることになっているので、軍用地を所有している限り、半永久的に地料が複利的に増えていきます。長く保有すればするほど、黙っていても平均利回りが上がっていくのが軍用地投資です。

軍用地投資は長期運用を前提とすれば、ほぼ確実に「ローリスク」で「ミドルリターン」を得られる投資法です。「ローリスク」である分、リターンも販売価格に対する地料の利回りが2％程度と高くないので、融資の借り入れによる金利上昇リスクを極力抑えなければなりません。それには、まずは現金で軍用地を買うことをおすすめします。安いものでは販売価格300万円台から購入ができます。

最近では、ユーチューブで軍用地が取り上げられるなど全国的に軍用地投資の認知度が上がってきました。3年前の過熱傾向は落ち着きつつあるものの、優良物件に対する買い付けのスピードは以前と変わりません。

相続税の納税資金の確保や借金返済のため、売り急いでいる嘉手納飛行場などの現状、返還予定がない米軍基地では、金額の大小にかかわらず即時に決まってしまいます。地元投資家のあいだでは、いわゆる「瞬殺」で買主が決まったという話も出るくらい、水面下の激しい争奪戦が繰り広げられているのです。

とはいうものの、そんなおいそれと優良物件が初めて購入する人には回ってはきません。ですから、現金で買える範囲内の物件を決めることがなによりも先決です。まずは米軍基地の場所を吟味してください。それぞれの資産状況や年齢によって、嘉手納飛行場などの返還されにくい施設、逆に牧港補給地区などの返還予定地で跡地利用が見込める施設、相続税対策なら固定資産税評価額が低いキャンプハンセンなどです。

［図表1］嘉手納飛行場 出典：沖縄県地図情報システムを基に著者が編集

また、嘉手納飛行場や普天間飛行場の「滑走路上」、嘉手納弾薬庫地区などのフェンス「内」・「外」という文言が不動産会社の物件情報に記載されています。確かに滑走路は、飛行場に欠かすことはできないもの。同じ飛行場内の土地より高く取引されています。また、フェンス「外」より「内」の方が、返還リスクが低いということで、「内」の方が人気があります。ですが、一概にそうとはいえません。実際に「外」でも国道に接している需要の高い土地を地主に返還したことがあるくらいで、必ずしも不利益ではなく、むしろ国道事務局が高い価格で買い取ることが多いようです。

［図表2］嘉手納弾薬庫地区 出典：沖縄県地図情報システムを基に著者が編集

特に、初めて購入する人で予算が少なければ、それらの文言は無視してください。そんな文言に惑わされていては、いつになっても買うことができないからです。

それは資金が潤沢にある人が考えることです。将来売却するときに、他の物件と差別化（プレミア）して、高く売るときに役に立つからです。ですが、プレミアがあろうがなかろうが、軍用地料の1m²当たりの単価は同じです。

とりあえず軍用地を買って、まず地主になることが先決です。販売価格が小さければ、その分、購入者層は広くなるので、購入しようと手を挙げても、先に買われているでしょう。そのためにも、予算内で狙っている物件が出てきたら、判断を見誤ることがないよう十分な知識を蓄えましょう。それに必要不可欠な知識をこれからご説明したいと思います。

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