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不動産は借地権・借家権の分だけ評価額が下がる
不動産は、「評価を下げて減らす」節税に役立つ資産ですが、その不動産を人に貸すとさらに評価を下げることができます。
人に貸している不動産は、空き家の状態の不動産に比べて自由に処分することがむずかしいですよね。賃貸物件には、借りている人の権利（借地権・借家権）があるため、その分だけ評価額が下がるのです。建物は3割引き、土地は借地権の割合にもよりますが、おおむね2割くらい評価が下がります。
たとえば、第1回目で具体例として挙げたマンション（購入価額5000万円、評価額約1600万円）を賃貸にした場合、マンションの評価額は約1160万円となります。人に貸すことで約440万円評価が下がり、購入価格5000万円に比べると4分の1以下の評価額となるわけです。
【図表 5000万円の中古マンションを人に貸したら相続税評価額が約1160万円に！？】
賃貸経営は採算性を見極めてから始める
タワーマンション同様、相続税対策になるということで、アパート建設も好調だと聞きます。相続税をなるべく払いたくない、という気持ちはわかりますし、アパート経営は、相続税の節税には確かに役に立つと思います。仮に5000万円の土地を持っている人が5000万円かけてアパートを建築した場合、約4000万円もの相続財産を減らせることもあるのです（※）。
しかし賃貸経営には、相応の資金が必要になりますし、その後の空室リスクや修繕費、借金返済など、様々なリスクが伴うといえます。借金をして建築したアパートが空室だらけで借金が返せず、やむなく相続放棄をしたという話も聞いたことがあります。賃貸経営は事業として採算が合うのかどうかを、しっかりと見極めて行っていただきたいと思います。
（※）5000万円の土地に5000万円かけてアパートを建築した場合
●建物の評価額：2100万円＝3000万円（固定資産税評価額）×【1－0.3借家権】
●土地の評価額：3950万円＝5000万円×【1－0.7借地権×0.3借家権】
これらを足すと6050万円。
つまり、土地と建物合わせて1億円の財産だったアパートの相続税評価額を、約4000万円減らすことができたというわけです。
