築古の不動産ほど「投資の出口」が見極めやすい理由

前回は、新築物件と築10年未満の物件について、不動産投資に適しているのかどうかを見てきました。今回は、築10年から30年の物件について説明します。

築10年~20年経てば大規模修繕が必要に

前回の続きです。

 

●築10年~20年の物件

 

このくらいの築年数になると、新古とはいえず、家賃は下落して修繕が外壁、設備ともかかってくる時期になります。

 

しかし新築から保有しているオーナーの場合、残債は借入金利にもよりますが、80%から40%と返済が進んできています。

 

また、外壁、屋根、設備なども修繕の必要がありますので、安く売却してしまうオーナーもいます。

 

入居率も高いものと、低下していくものに分かれてきます。まだまだリフォームによって入居率、家賃を上げることも可能な時期です。新築から一度も大規模修繕をしていないのであれば、この時期に実施しなければなりませんので、その分のコストを考慮しておく必要があります。

 

また、築20年ともなると、RC造は半分近く、木造ではほとんど建物の価値がなくなってしまっていますので、売り主の残債がない土地値の物件が出てくる可能性もあります。

築20年~30年の木造、軽量鉄骨は土地値物件化

●築20年~30年の物件

 

この年数になると木造、軽量鉄骨造などは完全に建物の償却が終了しており、RCマンションであっても建物償却が半分ほど進んでいます。金融機関が考える耐用年数に達しているので、購入者が限られる上、ある程度の自己資金を入れなければ購入できない場合も多くありますが、その反面購入者が限定されることで、物件価格が安くなることもあります。

 

また、特に木造、軽量鉄骨など解体費用が安いものについては、建売業者の建売用地としての仕入れが一番多い築年数でもあります。つまり「更地での取引が出てくる年数」なので、土地値の物件を購入できる可能性があります。しかし、売却は購入者が限られるため、安値の可能性が高いです。

 

ただし冒頭でお話ししたように、完全に建物の償却が終了しているため、大規模修繕に関しても相当のコストをみておく必要がありますので、専門業者に建物の診断をお願いしておくことをお薦めします。いくら土地値であったとしても、保有後すぐに高額の修繕費がかかってしまっては意味がないからです。

 

購入に気を付けるべき点としては、本連載の冒頭で説明した、物件を見分けるポイントと同様です。

 

このように購入時の築年数によって、短期売却も可能なのかどうかが少しイメージできたのではないでしょうか。適切な計画を立てれば、築年数が古いものの方が建物の下落幅が小さい分、出口が見えやすくなるのです。

 

どんな物件を購入するかという入り口ももちろん重要ですが、それだけではなく、入り口、運用、出口と三つを見据えた上で購入を計画する必要があります。

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役
宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。
新卒で株式会社ミツウロコに入社。
プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。
その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。
2014年、ハウスリンクマネジメント株式会社を設立、現在に至る。
長年の経験に裏打ちされた確かな提案が評判を呼び、所有物件の管理・運営について相談に訪れる投資家が後を絶たない。
主な著書に『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(共に幻冬舎メディアコンサルティング)がある。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「土地値物件」の活用術

本連載は、2016年5月31日刊行の書籍『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

「区分マンションは初期投資が少ない=ローリスク」 「都心の新築物件は空室率が低い=ローリスク」 そう思い込んでいませんか? 不動産投資成功の必須条件はきちんとした投資目線を持つことです。 本書では“儲かる”物件…

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