「無駄金」を使わないためのリフォームの検討手順

今回は、「無駄金」を使わないためのリフォームの検討手順を見ていきます。※本連載は、佐久川靖行氏の新刊で、2015年8月に刊行された『「出口」から考える賃貸経営の収益改善計画』(カナリアコミュニケーションズ)の中から一部を抜粋し、賃貸経営としてのリフォームの考え方を紹介します。

入居者ニーズや差別化という言葉に振り回されない

なぜ、前回までに紹介したような無駄金リフォームになってしまうのでしょうか?

 

それは、どんなリフォームをするのかを考えているからなのです。「えっ、リフォームをするのにリフォームの事を考えないの?」と驚かれるかもしれませんが、正確に申し上げると、リフォームの内容や金額やデザインなんてことは後で考える事で、まず初めに考えるべきことは出口を決めることなんです。

 

賃貸経営のリフォームにおける「出口」とは、もちろん、部屋が決まるかどうかなのですが、もう少し突っ込んで考えると、どんな入居者にどれくらいの家賃で貸すのか、入居してもらうのかを決めることなんです。

 

一般的な会社経営ではよく言われていますが、いわゆるターゲットを決めるということです。

 

両極端に申し上げた方がわかりやすいと思いますが、20歳と70歳の入居者では、好みも必要なものも違うでしょうし、3万円のワンルームと、50万円以上するような高級物件では、設備も部屋の雰囲気も全く違ってきます。

 

しかし賃貸経営においては、出口=ターゲットが置き去りにされたまま「入居者ニーズ」とか「差別化」とかいう言葉だけが先行してしまい、無駄金リフォームが発生する原因となっています。

まずはターゲットを決めて「方向性」を定める

そして、この「出口」を決めてから次に考えるのは、今回のリフォームが「経費」なのか「投資」なのかを考えます。どちらもコストを抑えて費用対効果の高いものを目指すという意味では一緒なのですが、経費と投資では優先事項が逆になるのです。

 

経費と捉えた場合は、

①できるだけコストを抑える

②費用対効果を考える

 

投資と捉えた場合は、

①費用対効果を考える

②できるだけコストを抑える

 

となります。具体的には、経費として考えた場合、同じ位のコストを払うならもっと良い方法はないかと考え、投資として考えた場合は、さらに費用を出せばもっと効果が出るものはないかと考えるということです。

 

そのような事を考えながら、最後にリフォームやリノベーションのコンセプトを決めます。コンセプトと言えばおおげさですが、リフォームやリノベーションそのものの方向性やデザインを考えるということです。

 

つまり、リフォームやリノベーションをするにしても

 

①ターゲット(出口)を考える

②経費か投資か考える

③コンセプト(リフォーム内容)を考える

 

というように、企業経営さながら仮設戦略を立てれば、家主さんのリフォームやリノベーションから無駄金がなくなっていくと思いますので、是非一度、しっかり考えてみてくださいね。

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株式会社リクレア・ライフエージェント 代表取締役
宅地建物取引主任士
賃貸経営管理士
ファイナンシャルプランナー 

大手の不動産賃貸仲介管理会社で、最年少店長として全国トップクラスの売上げを上げたあと、28歳で独立。32歳で株式会社リクレア・ライフエージェントを設立。現在の資本金は1億2000万円。直営6店舗を運営するほか、フランチャイズ6店舗を展開する。
国土交通省の賃貸マンションバスツアーや、東北電力の賃貸経営セミナーで講師を務めるほか、東京、大阪、広島、仙台などで「デキル家主さんの空室対策リフォームセミナー」などを開催している。

著者紹介

連載賃貸仲介の現場発!空室対策リフォーム&リノベーション

本連載は、2015年8月25日刊行の書籍『「出口」から考える賃貸経営の収益改善計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「出口」から考える 賃貸経営の収益改善計画

「出口」から考える 賃貸経営の収益改善計画

佐久川 靖行

カナリアコミュニケーションズ

今、お悩みの家主さんへ… 空室に困っていませんか? リフォームするかどうか迷っていませんか? 下がり続ける家賃に困惑していませんか? 人口減少時代、これからますます厳しくなる賃貸経営。しかし、考え方を変えること…

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