はじめに

2020年のマンション市場はコロナ禍により大きく影響を受けた。5月から6月にかけては、緊急事態宣言中のモデルルームの閉鎖や、移動自粛により販売活動が停滞し、販売戸数は大きく減少した。また、その後コロナ禍がもたらした生活の変化は、人々の住宅に対する認識に影響を与え続けている。

一方で、マンション価格は依然として高値水準にある。マンションを買いたい人は、今買うべきなのだろうか。

住宅市場と需要者の購入動機

そもそも、新築マンションの供給量は需要者の購入動機に少なからず影響を受ける。しかし、住宅の購入動機は、価格や税制の変化などの経済的理由とは必ずしも結びついていない。

［図表1］は2013年6月に「住宅金融支援機構が提供する住宅ローン『フラット35』を借りた人（マンション、戸建の購入者）が、住宅を取得した理由」についてのアンケート結果である。当時の消費税は5％であり、2012年8月には「2014年に8％」、「2015年に10％」へ消費税を引き上げる法案が可決されていた。

住宅購入を検討する人々は、建物の購入に必要な費用が消費増税分だけ増加することを容易に想像できたはずであり、また、金利も低かったので、「買い時」とか「金利が安い」といった経済的理由が重視されてもおかしくはない。

しかし、実際の結果を見ると、「結婚を機に」「子供や家族のため」といったライフステージや、「もっと質の良い住宅に住みたい」「もっと広い部屋に住みたい」といった生活・環境の向上を理由にあげた人が多かった。いずれの動機も価格や税制の変化等には左右されにくいものであり、住宅市場では、常にこうした経済的理由以外の需要が一定程度見込めるといえるだろう。

［図表1］フラット35を借りた人が住宅を取得した理由（年齢別・3つまで回答可）

コロナ禍の購入動機への影響

最近、コロナ禍による巣ごもり需要やテレワークの影響などで、現在の住まいの広さや設備に不満を持つ人が増加している。

リクルート住まいカンパニーによる今の住宅に対する不満についてのアンケートによると、「仕事専用スペースが欲しくなった」という意見が最も多く、次いで「通信環境の良い家に住みたくなった」との意見が多かった［図表2］。

少なくとも、コロナ収束までは、テレワークを導入する企業が一定数あり、在宅勤務の長期化は、今の住宅に対する不満を増加させる可能性がある。生活・環境の向上のため、住み替えを検討し始める人が増加するのではないかと考えられる。

また、「広さ、駅距離」のどちらを重視するかとの問いに対しては、コロナ後は「広さ」を選ぶ人がコロナ前より11％も増加した［図表3］。

一方で、SMBC日興証券のセクターアナリストによる大企業マネジメントへのヒアリング調査（10/26～12/2）では、現在と比べたコロナ収束後のテレワークの頻度について「方針は未定」と答えた企業は43％となった。コロナ後の勤務状況に関しての全体的な方向性はまだ不透明であり、現時点で、郊外の広い住宅や地方への移住する、といった思い切った行動をとる人は少ないであろう。

また、森ビルの調査によると、コロナ収束後の出社率予想について、5割未満と答えた大企業は10％、5割以上8割未満と答えた大企業は33％、一方で100％と答えた企業は32％であった。仮に、週の半分以上の出社を求められるとすれば、通勤利便性はある程度重視する必要があるため、コロナ収束後も、都市部の通勤利便性の高い住宅は、引き続き相対的に高い競争力を保つと思われる。

［図表2］今の住宅のどこを不満に思うようになったのか

［図表3］住宅は「広さ」か「駅距離か」