不動産投資は「借金」をしたほうがメリット絶大

医師が資産10億円を目指すなら、不動産運用が最短距離といえます。それは資金を融資してもらうことによってレバレッジ効果が期待できるからです。

 

融資とは借金です。そう捉えること自体は間違いではありません。しかし、借金という言葉には、日本人特有の価値観が埋め込まれてしまっています。日本人は「借金＝悪」と考える人が多い。「借金しない？」と聞くとほとんどの人が「とんでもない！」と答えるでしょう。事業資金を借りると聞いても、後ろ向きに捉えるようです。

 

子どもの頃からお金についての教育を受け、「起業」も盛んな欧米と違い、日本では借金に対して小さい頃からこのようなイメージを植え付けられているからでしょう。しかし、私たち資産運用の専門家から見れば、それはただの「食わず嫌い」です。借金に対する正しい認識を持つ必要があります。

 

「レバレッジ効果＝借金効果」

 

経営学的にはこのような式が成り立ちます。借金をしない限りレバレッジ効果は望めません。レバレッジ効果（借金効果）を利用すれば、同じ1500万円の年収でもリタイア後には資産数千万円と10億円の違いが生まれるのです。

 

たとえば借金が怖い人は、住宅ローンを繰り上げ返済でできるだけ早く返そうとします。しかし、よく考えてください。現在の住宅ローンの金利は1％から2％といったところです。こんなに低金利なら放っておいて構いません。繰り上げ返済するお金があるなら、7％や8％の利回りの不動産運用に回した方が得だからです。

 

確かに運用するには金利2％から3％の借金をすることになりますが、それでも繰り上げ返済をするより手元に残る資産は多くなります。

 

高収入ゆえに、節税しなければ「収入の半分」が消える

さらに不動産運用には、節税というメリットもあります。これは医師にとって、最も直接的に、かつ端的に実感してもらえる極めて高い効果です。

 

皆さんは毎年納税している額に驚いたことはありませんか？

 

所得税の税率は年収900万円を超え1800万円以下なら33％、1800万円超なら40％。しかも2015年からは4000万円超で45％となりました。年収1500万円なら33％の495万円。さらに10％の住民税もかかるので合計43％の645万円が税金として消えていきます（分かりやすくするために各種控除額は考慮していません）。

 

つまり税金や保険料を差し引いた自由に使える可処分所得は、数百万円といったところです。額面上は一般的なサラリーマンの倍以上稼いでいるにもかかわらず、実際に自由に使えるお金は、ほぼ同等なのです。

 

世間では高給取りと思われながらも、稼いだお金のおよそ半分は自動的になくなってしまうこの現実。筆者のクライアントの医師たちの多くは、

 

「稼いでも稼いでも税金で取られる」

「ものすごく忙しく働いているのに、これだけしか残らないのはむなしい…」

「税金のために働いているようだ！」

 

と言っています。それはそうでしょう。645万円といえば35歳から39歳男性サラリーマンの平均年収より110万円以上も多い。たとえるなら自分自身でエリートサラリーマン1人を雇っているようなものです。人々のために一生懸命働いているのに、いくら税金とはいえそんな大金が毎年無くなっていくことが悲しくないはずはありません。

 

しかし、いくら悲しんでも何もしなければ自動的に納税しなければならない。今の皆さんはまさに武器を持たない「丸腰」なのです。

 

株やFXにはない、不動産投資ならではの節税効果

そこで考えたくなるのが節税対策です。皆さんのような高額納税者にとって不動産運用は非常に相性がいい。なぜなら不動産から得た収入は、勤務医としての給与所得と合算する「損益通算」してから確定申告できるからです。

 

これだけ聞くと当たり前のように思うかもしれませんが、株やFXで得た不労所得は損益通算できません。これらは給与とは別途に計算し、その額に応じて納税しなければならないのです。給与と合算できるのは、事業所得だけです。ここが株やFXと不動産運用の決定的に違うところです。

 

不動産は日本経済を左右する要です。だから国策として不動産に関する収益は税制上優遇されているのです。

 

事業所得は、家賃などで得た収入から減価償却費や金利といった費用を、事業損失として差し引いて計上することができます。減価償却とは、事業を行うにあたって必要な建物や高額な設備などの購入費を、一度に経費計上しないで何年かに分けるという考え方です。

 

建物などは大変高額なので、たとえば法人の場合は一度で経費計上してしまうと、その年の決算が大赤字になる可能性があります。また、このような建物や高額な設備は1年限りの消耗品ではなく数年にわたって使用できるものなので、使う年数に応じて小分けに計上するのが合理的とも言えるでしょう。国はそれぞれの物品に耐用年数を定めています。計上する金額は、購入金額をその年数で割ったものになります。

 

おもな物品の耐用年数は次のようになっています。

 

●鉄筋コンクリート（RC造）住宅　47年（病院用は39年）

●木造住宅　22年

●給排水、ガス設備　15年

●普通自動車　6年

●コピー機、テレビ　5年

●パソコン　4年

 

不動産運用を行えば、必要不可欠な建物やOA機器などの減価償却費を、勤務医としての収入から差し引いて確定申告できるのです。

 

 

大山 一也

株式会社トライブホールディングス　代表取締役社長