不動産売却時の「譲渡所得」にかかる、所得税・住民税の計算法

購入価格や仲介手数料など、控除できるものは多数ある

譲渡所得とは、不動産や株式などを売却して得た利益のことをいいます。譲渡所得を得た場合、確定申告をして税金（所得税及び住民税）を納付する必要があります。譲渡所得の額は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを控除して計算します。控除できる取得費や譲渡費用には、購入価格や仲介手数料の他さまざまな費用が含まれます。控除し損ねると税金を余計に支払うことになるので注意が必要です。

ここでは、不動産の譲渡所得にかかる所得税及び住民税の算出方法などについて解説していきます。

（※画像はイメージです／PIXTA）

「譲渡所得の計算方法」と「申告の期限」

【1】譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出します。譲渡所得にかかる税金は、給与所得など他の所得と合算せず、分離して計算されます。不動産を売却した年の1月1日現在で、その所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として、適用される税率が異なります。

長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5％、短期譲渡所得の税率は、所得税30%、住民税9%となります。また、いずれの場合にも、令和19年までは、復興特別所得税として所得税額に2.1%が加算されます。

【2】特別控除額

一定の条件を満たす場合、さらに特別控除額を差し引くことができます。特別控除額（カッコ内の金額）を差し引くことができるのは、収用等により不動産を譲渡した場合（5,000万円）、マイホームを譲渡した場合（3,000万円）、特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合（2,000万円）、特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合（1,500万円）、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合（1,000万円）、農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合（800万円）、低未利用土地等を譲渡した場合（100万円）です。

【3】申告手続き

不動産を売却して売却益（譲渡所得）が出た場合には、翌年の確定申告期間内（通常は3月15日まで）に確定申告をしなければなりません。譲渡損失が出た場合には、確定申告をする義務はありませんが、確定申告をすることにより節税になる場合があります。

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