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相続税評価額の減額ポイント②…アパートやマンション
減額ポイントの2つ目は「利用区分」。何かというと、亡くなった人が遺した土地は、自宅として使っていたとか、アパートやマンションとして使っていたとか、駐車場として使っていたとか、または借地権が設定されている土地だったなど、状況は異なります。そして土地は、どのように使っているのかによっても評価は変わります。
自宅であったり、経営している会社の土地であったりする場合は評価が高くなります。一方、アパートやマンションの敷地として使っていたり、借地権が設定されていたりすると、評価は低くなります。
この項目がきちんと計算されているかどうかも、前出の「土地の評価の明細」を見ます。その一番下の欄、「自用地の評価額」というところです。ここは、自宅として使っている場合の評価額が書かれています。
しかしアパートやマンションの敷地、借地権が設定されている土地などに関しては、明細の2枚目、利用区分別に計算する箇所があります。該当するのに、ここに何も書かれていなければ、過払いの可能性があります。
相続税評価額の減額ポイント③…特殊な土地は10％OFF
減額ポイントの3つ目は「特殊事情」。国税庁のホームページを見てみましょう。
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
[令和2年4月1日現在法令等]
次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3 震動の甚だしい宅地
4 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
出所：国税庁
このように、特殊な事情のある不動産は「10％減額」とあります。実務上、墓地の隣にある土地、騒音のひどい土地、日照被害のある土地、高圧電線の下の土地、崖地などは、減額できる可能性は高いといえます。
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