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軍用地の購入は「現金」がおすすめの理由
軍用地を購入する際には、現金購入と融資購入の2つの方法があります。
現金購入のメリットは、当然ですがローンの支払いがないので、地料がそのまま利益として残ります。定期預金より高利回りであるだけでなく、別のローンを借りる際の共同用担保としても利用できます。
現金購入のデメリットは、融資購入と比べて投資した自己資金に対して得られる利益の割合（投資回収率）が低いため、多額の現金が必要となることです。
一方、融資購入のメリットは、レバレッジを活用できること。融資によって他人の資本を使うことで現金購入と比べて投資回収率は高くなり、収益性が高くなります。また、自己資金を貯める時間が必要ないので、短期間で多くの軍用地を入手できます。
融資購入のデメリットは、融資の金利が軍用地の利回りよりも高いと利益がマイナスになることです。また、購入時にマイナスになっていなくても、金利が変化することによって収益も上下してしまいます。金利が上昇すると返済額も増えるので、利益がマイナスになったときの支払いに充てるための現金を残しておかなければなりません。最悪の場合、返済できなくなって破綻する危険さえあります。
現金購入のデメリットで人生が狂うことはありませんが、融資購入のデメリットは人生を大きく変えてしまう可能性があります。
筆者は、初めての投資で立ち上がれないようなリスクを負うことは避けるべきだと考えているので、手持ちの現金のなかから投資に回せる範囲内で、少額物件から始めることをおすすめしています。
地主は相続税を現金で支払うため、軍用地を分筆して売りに出します。いわゆる「切り売り」物件といわれている500万円程度の物件は比較的数が多く、価格的にも手を出しやすいと思います。
筆者も最初に購入した金武町の「キャンプ・ハンセン」の物件では、販売価格232万円を満額現金で支払いました。筆者が少額物件から軍用地投資を始めてよかったのは「経験」を積むことができたことです。
いくら少額だといっても数百万円の投資です。たかが数万円の株式投資において、連日、株価の乱高下で本業が手につかなくなるほどだった筆者にとって、人生を左右する大きな投資経験でした。その経験で培った売買契約の流れやリスクに備える知識、物件の価値判断などを次の購入に活かすことができました。
軍用地ならではの取引慣行があるので、それをまず体験することが必要です。また、現金で軍用地を購入することで銀行からの信用も高くなり、次に融資を受ける際に非常に有利となります。
現金購入を推奨する理由はもう一つあります。
あるセミナー参加者の話です。「いち早く買い付けを入れたのですが、融資を利用する条件だったので、残念ながら、2番手以降の現金購入希望者に契約を奪われました」と嘆いていました。
融資よりも現金の購入希望者を優先する売主は多くいます。このように買い付けを一番に出しても契約できない可能性もあるので、やはり現金購入が一番確実ということになります。
購入時と購入後の「諸経費」を把握しておくことが大切
筆者は軍用地購入を検討されている方の相談に乗ることがよくありますが、支払わなければいけない「諸経費」を計算に入れていない方は非常に多いです。
資金計画ということでは、諸経費も用意しておかなければなりません。諸経費はざっくりいうと物件価格のおよそ7%程度と見積もれるので、500万円ぐらいの物件であれば35万円程度、1000万円を超えてくるとおよそ70万円と、それなりに手痛い金額がかかってきます。
たとえば、不動産取得税は購入してから半年後ぐらいに納付書が来るため、忘れた頃に来て「こんなに税金を払わないといけないの？」と頭を抱えるケースも少なくありません。不動産取得税はどんなことがあっても支払わなくてはいけないものです。仮に支払えなければ物件などの資産を差し押さえられてしまいます。
この諸経費は、内容によって必要になる時期も金額も変わってきます。ですので、諸経費の項目とその諸経費が必要になる時期が分かっていれば、対策を講じることができるのです。
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