検索
不動産投資で高い利益を得るための鉄則「70%ルール」
フリップをする不動産投資家は、より高い利益を得るために、以下の基準で買値を算出します。
① ARV（After Repaired Value）の算出。リノベーションや修理を施して、物件を市場に出す際の“物件の予想市場価格“。
② 次にARVの70％を算出。
③ そこから修理代の見積もり費用を差し引いた額を算出。つまり、これがフリッパーにとって理想の物件購入価格となります。
リーマンショック時ならいざしらず、現在の不動産市場では、70％ルールに当てはまる理想の物件に巡り会うのは稀です。
そのため、多くのハウスフリッパーは、売り値表示価格の85％から90％の買付け価格を申し出てきます。最低でも10％から15％低い価格で購入できれば、1回の物件売買で数百万円の利益を得ることができるのでよしとしているのが現状です。
しかし、このような状況でも、理想の70％ルールを守って高い利益率を達成している勝ち組がいます。
コロナ禍の売り手市場で、表面利益率44%を達成した例
コロナ禍の売り手市場でありながら、数ヵ月間で数千万円の利益を得た投資家、というと信じがたいと思われるかも知れませんが、以下は筆者のクライアントの実例です。なお、円に換算しているので多少の誤差があることをご了承ください。
・A物件の売り出し価格：8,000万円
・買付け申し込み価格：6,000万円（売出し価格より約25％低く購入）
・リノベーション費用：180万円（諸費用等は含まれていません）
・リノベ後の売買価格：8,900万円
・不動産売買によって得た表面利益率：約44％（このクライアントの実績平均表面利益率は約23.5％）
では、このケースが70％ルールに沿っているか見てみましょう。
① ARV：8,900万円（物件の予想市場価格）
② 8,900万円x70%=6,230万円
③ 6,230万円-180万円=6,050万円（理想の物件購入価格）
なお、ARV（After Repaired Value ）とは、先ほどもお伝えしたように、リノベーションまたは修理後の物件予想市場価格のことです。この計算は、上記の実例（買付け申し込み価格の6,000万円）とピッタリな数字が出ていることがわかると思います。
不動産投資は“チャンス“をつかむのも実力のうち
仕事を通して感じることですが、すぐに資産証明書を売り手に提出できる投資家はやはり強いです。決して現金購入する必要はありません。プライベートマネーやハードマネーという特別な短期融資を受け、レバレッジを使ってアメリカの多くの投資家はお金を回しています。
このケースは確かに運がよかった。といってしまえばそれまでですが、目の前を通り過ぎる“チャンス“をつかむのも実力のひとつではないでしょうか？ “チャンス“は簡単に降ってくるものではありません。そして、誰にでも見えるものでもありません。
“不動産は人なり“とよくいわれます。同業者間の広いネットワーク、投資家、各分野の専門家との繫りを持って現地の活発に活動している、「経験ある不動産エージェント」と密に連絡ができる環境を保つことが、海外不動産投資の“成功の鍵“ともいえます。
石橋 由美子
パシフィックサザビーズインターナショナルリアルティ不動産エージェント
2025年2月8日（土）開催！1日限りのリアルイベント
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
来場登録受付中＞＞
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
