生活資金の補完や老後資産の形成のため、不動産投資を行う人が増えています。熱心に勉強して成果を出している方も多く、それ自体は喜ばしいことですが、もし投資をしている本人に万一のことがあった場合、残された家族への影響はどうでしょうか。家族の幸せのために行っていた投資が、逆に知識を持たない家族の足かせとなることもあるのです。不動産・相続問題に強い山村法律事務所の代表弁護士、山村暢彦氏が警鐘を鳴らします。
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調査対象に選ばれる人・選ばれない人
家族を守るには「投資の出口戦略の共有」が不可欠
上述したとおり、投資は開始して軌道に乗ればおしまい、ではありません。投資家自身に万一のことがあったとき、残された相続人が不安なく無事に引き継げる筋道まで用意して、初めて一区切りです。出口戦略から万一の際の対応ノウハウまで、しっかりと共有しておくことが大切です。
不動産会社や金融機関の担当者は、どんなに人当たりがソフトでも、その道のプロフェッショナルです。誤解を恐れずにいうならば、ローンが残った投資物件を前にアタフタしている素人は、彼らに「いいようにやられてしまう」可能性も十分考えられます。
また、相続税対策のため、アパートを建ててローンを組んで…という提案をする業者・専門家は多いですが、上物を建てて簡単な返済シミュレートを提示したら、普通はそこで終了です。その先にある「万が一」まで描いたアドバイスや、それが現実となった際のサポートまでは、普通は応じてもらえません。
投資家本人は亡くなった、借金は残っている、だが遺産分割しなければならない…といった状況で、共有財産にしたり、土地建物を細分化した相続の提案を持ち掛ける専門家もいます。しかし、その方法では将来の相続が複雑化し、揉めごとが起こるリスクが残ります。再びトラブルになれば、その問題を解消するためさらなる専門家への依頼が必要になるなど、何度も支払いが発生し、マイナスはかさむばかりです。
投資は目先の収益を考えるだけでは不十分です。万一の事態に備えて出口戦略まで描き、配偶者等のいちばん近い相続人が理解できるよう、情報共有しておくことが不可欠なのです。
（※守秘義務の関係上、実際の事例から変更している部分があります。）
山村 暢彦
山村法律事務所 代表弁護士
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数7名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
山村法律事務所ウェブサイト：https://fudousan-lawyer.jp/
不動産大家トラブル解決ドットコム：https://fudousan-ooya.com/
著者登壇セミナー：https://kamehameha.jp/speakerslist?speakersid=1098
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