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いざというとき「信頼できる」建物なのか？
日常的に地震が起きる可能性のある日本に暮らす以上、住宅購入の際に留意していただきたいことのひとつが、「耐震性」です。本連載では、その基準や自分でできるチェックの仕方などについて解説していきます。
最近も、建物の耐震性を担保するはずの免震ゴムに関して、試験データの偽装が行われていたことが発覚しました。この製品が、多数の自治体の公共建築物に導入されていたこともあり、大きな社会問題となりました。
ここで言われる台詞のひとつに「現時点では危険はない」というものがあります。しかし、いつ、どの規模で起きるかわからない地震への備えとして、現時点での危険性を語っても意味はないと思います。大切なのは、「いざ」という事態になっても、自分の生命や財産を守ってくれる、信頼できる建物なのかということです。
まずは、自分自身でできるセルフチェックをしてください。これによって、建物の耐震性において重視すべき点やご自分の家（または検討中の住宅）の耐震性をご理解いただけると思います。
さらに詳しい診断を希望する場合は専門家に依頼するといいでしょう。
経年によって「住宅の耐震性能」は徐々に落ちていく
ポイント① 長方形の家より正方形の家が地震に強い
見た目で耐震性を測るポイントのひとつが家の形を見ることです。地震に強いのは、できるだけ正方形に近い形の家です。サイコロのような真四角が最も強いといえます。
都心であれば、「旗竿地」といって、出入り口となる通路部分が細長く、その奥に家の敷地がある場合、正方形に近い土地、建物であることが多いでしょう。逆にうなぎの寝床のような細長い家は揺れに弱くなります。
長方形には長辺と短辺がありますが、短辺に対して横に揺れる地震の場合に、より大きく家が揺れてしまうのです。もちろん、設計上は国の基準である耐震性はクリアしているはずですが、こうした形からくる弱さをカバーできるほど十分な性能を保持しているかは疑問です。むしろ、都心の新築戸建てはほとんどがビルトインガレージの付いた細長い家であり、耐震性もギリギリ基準値を超えている程度であることのほうが多いでしょう。
耐震性の数値についての詳細は後述しますが、経年にともなって住宅の耐震性能は徐々に落ちていくのが普通ですから、もともとギリギリの建物では、比較的早い段階で基準値を下回ってしまう危険性もあります。
しかし土地の狭い都心で家を探す場合に、一般的な長方形・3階建て・ビルトインガレージ付きの家を選択肢から除外するのは難しいはずです。ですから、細長い家や、ビルトインガレージ付きの家を購入する場合は、必ず専門家に耐震診断を依頼すべきです。
「ブランコをこぐようなイメージ」で揺らす
ポイント② 手で揺らすだけで、揺れる家もある
揺れに対して強い住宅かどうか、より簡単に、感覚的に試せる方法もあります。壁やドア枠を体全体の力を使って強めに押し揺らしてみると、意外なほど大きく揺れる場合があるのです。
ブランコをこぐようなイメージで、少しずつ揺れに合わせて力を加えていくと、明らかに家が揺れます。
木造の3階建てで、延床面積が80～90平方メートルくらいの建売住宅であれば、たいてい少しは揺らすことができますが、前述した揺れに弱い形、弱い方向に力をかければ、より大きく揺れることがわかるので、感覚的に弱さを測ることができるのです。
すべてNGというわけではない「揺れる家」
以前、ある中古住宅で試してみました。1階のリフォームを行った際に、壁と柱を取り去ってしまった家です。「強度不足だろうな」と思って少し手で揺らしてみたら、案の定、かなり大きく揺れました。
誤解しないでいただきたいのは、押してみたら揺れる家はすべてNGだというわけではないことです。どんな家でも多少は揺れます。問題は、その程度にあります。
私自身は、いくつかの住宅で試してみて感覚をつかみましたが、なんとなく弱いかもしれないというくらいは、つかむヒントになるかもしれません。あくまでも目安だと思って、もし心配であれば入念な診断を依頼するなどしましょう。
建売住宅で主流となっている「3つの工法」
ポイント③ 在来工法＋構造用パネルの家ならベスト
もうひとつ、専門家やプロでなくても耐震性能を見極める材料があります。それは住宅の工法です。現在の建売住宅の場合は、次の3つの工法が主流になっています。
①木造軸組工法（在来工法ともいう）
日本の伝統的な家造りを受け継ぐ工法。縦木として通し柱、管柱（くだばしら）、束、横木として土台、大引き、棟木などを組み上げたもの。
②2（ツー）×（バイ）4（フォー）工法（枠組み壁工法ともいう）
アメリカで生まれた工法で、木の間柱（2インチ×4インチ）と合板の板材で壁を造って、箱を作るようにして建てる工法。
③木造軸組工法＋構造用パネル
木造軸組工法に加え、「構造用パネル（構造用合板）」を用いて補強する工法。構造用パネルとは、構造物の耐力部材として用いられる合板のことで、わかりやすくいえば、ベニヤ板のオバケのように厚さのあるもの。壁や床の下地などに用いられる。
「耐震性が強い」工法の順番とは？
この中で耐震性がいちばん強いのが③の「木造軸組工法＋構造用パネル」です。最近では、大建の「ダイライト」と呼ばれる新素材も下地に使われることが多く、丈夫です。
次が②の「2×4工法」、いちばん弱いのが①の「木造軸組工法」となります。
工法は、売主に聞けば教えてもらえるので、聞いてみましょう。
田中 勲
レジデンシャル不動産法人株式会社 代表取締役
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