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築60年マンションにたった1人で住み続けた住人の悲鳴
◆ゴーストマンション症状の状況に陥ってから住めるのはせいぜい15年～20年
スラム化の状況に陥ってから、どうにか住めるのはせいぜい15年～20年と考えています。その後は住めない。住めても廃墟に住んでいるようなものでしょう。
一例ですが、雑誌『日経アーキテクチュア』に掲載されていたことを紹介します。東京渋谷の某マンションで、建替えが決まり1人を除いて全員が退去されたのですが、居残った1人の区分所有者によれば、配水管は漏水事故が相次ぎ、電線は布巻きでいつ漏電や発火事故が起こってもおかしくない状態だった。築60年を超えた老朽マンションにたった1人で住むということは、経験した人でなければ分からない。特に、最後の3年間は精神的にきつく、とにかく大変だったと、書かれていました。
この例は極端かも知れませんが、ゴーストマンションの状況になると、雨漏りや給排水管からの水漏れが起こり、電気、水道、ガスは料金の支払いがあれば止められないかもしれませんが、事故の発生リスクが高く、各供給側も、これらのリスクに対して身構えることになると思われます。安全面や衛生面でリスクがあるからです。防災や防犯など社会的にも、迷惑を掛ける建物になります。
建物は、ただ立っているだけのゴーストマンション状態でも、行政は解体や解決のための金銭的な支援はしてくれません。マンション管理について行政に相談を持ち掛ければ、相談対応はしてもらえるとは思います。
建物の老朽化は進み、あたかも都会の中の軍艦島状態です。入居者も、色々な事由で転居していき、居住する住民は数戸に留まることになります。賃貸化が進みマンション内の秩序は低下し、非管理状態（管理組合の自然消滅、総会・理事会なし）に近づいていきます。国民の生活水準から見ても疑問を呈する状態になります。
そしてやがて、管理費や修繕積立金の徴収もなしの状態になります。非居住戸や空き住戸（相続人なし状態や所有者の連絡先不明状態）、抵当権ありの状態での所有者夜逃げ不明、新聞、電話、水道、電気、ガスの手続き放置、高層マンションでは、エレベーターの維持管理も十分ではなくなった時、安全面でも危険に晒される状態になります。
ごみが散乱、サビだらけ…「社会的迷惑物」の成れ果て
共用部の固定資産税など納税の不払などの問題も噴出してきます。しかし、登記上所有者は存在しますので、あくまで責任は、その区分所有者となります。死亡や所有者不明でも所有者なしではあり得ませんので、区分所有者責任はズーッと付いて回ります。
共用部分の税金不払いや空き住戸の税金不払いは、社会的責任にも抵触してきます。
◆ゴーストマンションは居住者のみではなく社会的にも迷惑物になる
建築基準法第8条に定める、所有者による建築物の維持保全の努力義務以外、法令違反をしている訳でもなく、私有地内のことであるので他人からとやかく批判されることはない、と思われるかもしれませんが、これだけでは済まなくなります。
無秩序な佇まいや生気のないマンションは、部外者による不法占拠や犯罪の温床にもなりかねません。想像してみてください。ごみが散乱していて、建物周辺の植栽などの手入れもなく、集合郵便受けなどの鉄部のサビもそのまま放置され、洗濯物が干されていないバルコニーが多数みられるマンションの姿を。
周辺社会にとって、荒廃状態が際立った建物やそこに住む住民は、良い印象をもたれるどころか迷惑な存在になりかねません。
周辺社会の評判が、住宅地の価値を低下させることになります。自然災害にも弱くなっているでしょうし、災害発生時に、倒壊や落下物などで道路を塞いだりして、周辺住民の皆様の避難経路や退避経路を阻害したとなると、その分譲マンションの理事長など管理者の管理不足で、公共に損害を与えた罪で、犯罪にもなる可能性が考えられます。
当該分譲マンションの管理されていない不全状態自体が、公共の秩序に悪い影響や損害を与える状況に、罰則を設ける必要があるかもしれません。
しかし、残念なことですが、このような分譲マンションは、自ら解体とか回生のための改善は、期待できない状態に陥っているのです。正常な管理状態に戻すことも不可能に近く、かといって管理組合の解散や建物の解体が、自力でできる体力も気力もない区分所有建物に陥っているのです。
生きることも死ぬこともできない状態の分譲マンションを、漂流廃墟マンションと呼んでいます。結局、未然に防ぐ対策を講じる以外、解決の方法は見つからないと思います。
「知ったことではない」で訪れる、マンションの終焉
◆建物の解体および管理組合が解散できない状況と要因
これらゴーストマンションとなる要因を箇条書きで示しますと、次のようになります。
1． 解体費がないことについては、そもそも解体費を手立てする「しくみ」がないこと
自分たちが住む分譲マンションの存在は、永遠に続くものとの無意識的な思いから、終焉意識がないことや自分個人とは無関係であり、必要なら誰かがリーダーになって対処してくれれば良いという、他力本願的な考え方から、解体費を準備することなど意識になかったこと。仮に準備の段取りをするとしても、新たな金銭負担には反対され実現しない。
2．ゴーストマンションの区分所有者に、建物を管理する意識がないこと
マンションの終焉意識のなさと、区分所有者に建物管理の意識がないこと。
区分所有建物は、共用部分（共用財産）の存在で成り立っている為、区分所有者の維持管理の総意が必要ですが、その総意を確認する方法の5W1H（誰が、いつ、どこで、なにを、なぜ、どのように）が不明瞭かつリーダー不在の状態であり、今さらどうしようもできない状態。このまま放置すればどうなるのか知ったことではない。長期修繕計画書にも関心がない。建物にかかる固定資産税、水道、電気、ガスの供給に問題があるとしてもお構いなしであること。
3．共用部分や専有部分の抵当権など設定された権利の滅失手続きの困難さ
解体となれば、専有部分も共用部分も区別なく、解体されることになります。この建物の専有部分や共用部分の一部にでも、抵当権などの権利が設定されていれば抵当権などの抹消手続きが先に必要になりますが、該当する区分所有者や管理組合に、それが期待できる状態ではない可能性があること。
4．その他の要因
建物の老朽化が進み都市型軍艦島状態で、入居者も数戸しか居住していなくて、行政からの接触も金銭的支援もない中で、漂流廃墟マンションの状態でも、住戸の2戸以上が生活していれば、区分所有建物となり、運営管理や建物管理が必要となり、実施する行動には、集会決議が必要となること。
非管理状態（管理組合は自然消滅し総会・理事会なし、管理費、修繕積立金徴収なし）でも非居住戸や空き住戸（相続人なし、所有者夜逃げ不明、抵当権あり）の問題がありますが、区分所有者が2戸以上存在していれば、区分所有建物としての管理が必要。水道、電気、ガスの手続き放置の問題や固定資産税（共用部）の不払い問題、税金の支払い （共用部固定資産税、空き住戸の税金など。
※本記事は連載『分譲マンション危機』を再構成したものです。
小林 道雄
一級建築士 設備設計一級建築士
