前回は、土地評価における「利用区分」という考え方についてお伝えしました。今回は、複数の道路に面している土地の場合、それぞれの路線価にどれ程の違いがあるものかを見ていきます。 ※本連載は、2014年1月に刊行された不動産鑑定士・藤宮浩氏、税理士・髙原誠氏の共著、『あなたの相続税は戻ってきます』(現代書林)の中から一部を抜粋し、土地の評価額を見直して相続税の還付を受けるポイントを紹介します。

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路線価に倍の開きがある土地は珍しくない

前回の連載でご紹介した例では、土地が面している二つの道路の路線価に倍も差がありました。「そんな土地は少ないのではないか」と思われるかもしれませんが、商業地域や幹線道路沿いの地域には決して珍しいものではありません。

 

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平成25年時点のものではありますが、筆者の会社「フジ総合グループ」の事務所周辺の土地(新宿御苑~新宿5丁目付近)を参考に見てみましょう(図表参照)。

 

[図表]平成25年分路線価図

 

平成25年分路線価図

路線価の高い側を貸し、安い側を自宅にする手も

たとえば厚生年金会館跡地(現在はヨドバシカメラが取得し、解体後、更地となっています)は、目の前の靖国通りの路線価が137万円/㎡ですが、側道に入れば路線価は47万円/㎡です。路線価には3倍近くも差があるわけですから、もし利用区分が異なるのなら、きちんと利用区分ごとに分けて算出しないと大損になってしまいます。

 

ちなみに、当グループの事務所が入っているビルはどうかといいますと、表通りである新宿通り沿いの路線価は236万円/㎡ですが、裏通りの路線価は77万円/㎡と、やはりここも3倍以上の開きが出ています。

 

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厚生年金会館跡地のような土地を例に挙げて言えば、路線価の高い靖国通りに面した部分だけでも、コインパーキングの運営業者などに貸し、その裏側を自宅敷地として使う、あるいは賃貸アパートを建てるといったように利用区分を分けることで、その土地の大部分を47万円/㎡という側道の安い路線価で評価することが可能になります。

 

生前に土地の有効活用と相続税の節税を考える場合には、このように路線価格差を意識した土地活用の工夫が非常に有効です。

 

 

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