小規模宅地等の特例…同居親族が8割引きになる条件

小規模宅地等の特例は、簡単に説明すると「亡くなった人が自宅として使用していた土地については、8割引きの金額で相続していいですよ」という特例です。「小規模」といっている通り面積に制限があり、その面積は330平米、およそ100坪までです。100坪までが8割引き、それを超えた部分は通常の評価額となります。いずれにしてもこの特例は、減額の幅が大きいので、この特例が使えるか使えないかで、相続税は何千万円も変わるケースがあります。

この特例が使える人は3人います。しかし3人目は条件が厳しいため、なかなか使うことができません。原則としては初めに紹介する2人が使えるので、3人目はオマケだと考えてください。

まず、1人目は配偶者です。2人目が同居親族です。3人目は、亡くなった方と別居していて、かつ、3年以上自分の持家に住んでいない親族です。わかりやすくいえば、賃貸暮らしをしている子どもが当てはまります。他にも細かい条件が付いていて、「配偶者」「同居している相続人」がいてはいけません。

少々ややこしいので、シンプルに次のように覚えるといいでしょう。

・配偶者か同居をしている親族に自宅を相続させれば、自宅は8割引きになる

・配偶者も同居している人もいないときは、持家のない親族に相続させると8割引きになる

ここからが本題です。「同居親族が8割引きになる条件」を解説していきます。

条件のひとつ目は「相続開始前から同居していたこと」。ここでよく聞かれるのが、「亡くなる前、どれくらいの期間、同居していなければいけないんですか？」という質問です。こちらに正解は特にありません。本当に極端な話、1ヵ月前や1週間前でも認められます。

条件のふたつ目。「相続開始から10カ月間、そこに住み続けること」です。亡くなる前には制限はありませんが、亡くなった後には制限があるわけなのです。

と、ここまで説明すると、みなさん、こう思うでしょう。「同居とはなんぞや？」。そして多くの方が考えるのです。「住民票だけ一緒にすればいいんでしょ？」。そんな甘い考えの方がいますが、そうはいきません。実態が伴っていないと認められません。税務調査に選ばれたら、細かく追及されます。以下平成15年の裁決です。

ようは「同居していたかどうか、日常生活や家屋の構造や設備とか、総合的にみて判断しますよ」ということです。そして「見せかけの同居」は、税務調査でもバレやすいといえます。

なんでも見せかけはバレる

税務調査員は同居実態をどのように調べるのか？

では税務調査では何をもって、同居実態を調べるのでしょうか。

まず調べるのは「郵送物」です。たとえば「昔から両親と同居していたんです」というのであれば、当然、その人宛の郵送物は実家に届いているはずです。同居をしている間の水道光熱費の請求書や、クレジットカードの明細などをチェックされます。同居を主張していながら別のところに送られていたら「おかしくないですか？」となるわけです。

次に「子供の学校」。三世代同居であれば、子ども（被相続人からみたら孫）が通うとされる小学校や中学校はどこか、調べられます。学区内の学校に通っていなければ、「どうしてですか？」と突っ込まれます。

そして「通勤定期」。同居を主張するのであれば「会社から過去の通勤定期の区間を取り寄せてください」と言われます。

この辺りまでは、想像の範囲でしょうか。ここからは、「そこまでやるの？」と税務署の本気の程度がわかるものをみていきましょう。

まず「相続人の貯金通帳」。「そんな個人情報、見せる必要ありませんよね？」と言う方がいますが、そんなことはありません。税務署の職員は質問検査権といって、職権で個人情報を見ることができます。

そして通帳を見てみると、同居しているにも関わらず家賃の引き落としがあるなど、矛盾があれば「なんで？」と突っ込まれます。さらに、どこのATMを使っていたか、過去をさかのぼってみることができます。会社の近くとかであればいいのですが、定期的にある場所で引き落とされていたら、「なんで？」と疑われるのです。

さらに「大型家具の搬入日」。税務調査で「あなたの部屋はどこですか？」と聞かれ、「2階で寝てます」と答えたとします。そこにタンスがあったとしたら「このタンスを搬入したのは、実家に引っ越してきた時ですか？」と聞いてきます。「はい」と答えたら、搬入業者の履歴との付き合わせがなされます。

そして「電気の使用量」。実家に引越しをしてきた日とされる、その日の前後の電気の使用量が調べられます。そこで全然変わってなかったら「あれ、おかしくないですか？」となるわけです。1人で引っ越してきたのであれば、そこまで変わらないかもしれませんが、家族で引っ越してきた場合、水道光熱費は大きく変わるはずです。

そして最後です。「ご近所さんへのヒアリング」が行われます。「あのおばあちゃん、お子さんと住んでいました？」などと、近隣の方に聞いてまわります。過去の判例では、あるおばあちゃんが「こんど入院することになったから、家に誰もいなくなっちゃうから、よろしくお願いします」という会話から、同居は認められない、といことがありました。誤解のないようにいうと、その裁判のときに「ご近所のヒアリングがすべてではない」と言っています。

このように「住民票があるから同居していたんですね」などと、簡単に認めてくれるわけではありません。相続税対策には、いろいろな方法があります。こんな危険な橋を渡らなくても、正攻法でいくのがおすすめです。

【動画／筆者が「小規模宅地特例と税務調査」について詳しく解説】

橘慶太
円満相続税理士法人