3億円の借金を抱えた経営者が、孫への事業承継に成功した事例

事業が悪化し経営苦に陥った中小企業経営者の切り札「不動産売却」。しかし、高値で売却して負債を返済したいと考えながらも、実際は買手の「言い値」で手放さざるを得ないケースが多い。借金を返せない負い目から、事業承継を諦め会社をたたんでしまう…そんな事態になる前に、何かできることはないのだろうか? 本記事では、3億円の借金を抱えた経営者が、孫への事業承継に成功した事例を紹介する。

中小企業にとって、「社長交代」は容易な話ではない

事業不振に陥っている企業が経営を立て直すためには、抜本的な変革が必要です。企業はもともと努力し続けなければ赤字決算に陥るようにできています。人件費や家賃など毎月の出費は決まっていますが、売上は確定されていないためです。会社が存続する限り、出費ゼロはあり得ませんが売上ゼロは特に珍しいことではありません。

 

加えて金融機関や従業員など、多くの関係者は企業の出費が膨らむことを好みます。金融機関はより多くのお金を貸したがりますし、従業員はより多く給与を得たいと考えています。そのため、経営者が意識的にダウンサイジングを心がけなければ、企業の財務状況はすぐに膨れて赤字決算に陥ってしまうのです。

 

経営がうまくいかなくなった事業を再建するにはトップが代わるしかありません。トップの考え方や実行力が変わらなければ、「経営の変革」をうたっても結局は同じ路線を進むことになります。そのため、大企業では経営が傾いてくると有能な人材を登用したり、外から招聘(しょうへい)したりすることでトップをすげ替えますが、後継者難の現代の中小企業が同様の対策をとることはほとんど不可能です。

遊休地の売却で経営を立て直し、事業承継した造園業者

長く事業を営んでいると負債が重なる一方で、かつては利用していた土地が遊休地になってしまうケースがあります。以下にそんな事例を紹介します。

 

40年以上にわたって造園業を営んできたAさんは経営状態の良い時期に土地を買い増して、植木の置き場所にしていました。ところがその後、庭造りに力を入れる人が減っていくにつれて、売上は徐々に下降していきます。

 

金融機関から運転資金などの融資を受け、負債の総額が3億円にまで膨らむ一方、売上の減少により植木の在庫は減らさざるを得ない状況に。経営不振へと陥る中、かつて買い増した土地は使い道のない遊休地と化していました。

 

負債が3億円にのぼると、その返済だけで月々435万円(元本360万円+金利75万円)のマイナスになります。毎月それ以上の粗利がないとキャッシュフローを回せないという状況は、構造的な経営不振に苦しむ造園業者にとって非常に厳しいものです。

 

Aさんの息子は先行きの不透明な造園業を嫌って継ぐことを拒否しており、アルバイト気分で手伝いにきている孫にも「後を継いでくれ」とは言いにくいのがAさんの大きな悩みでした。悩んだ末、Aさんは遊休地を売却して負債を返済することに決めました。今後の使い道がない土地だったので賢明な判断です。

 

ところが、実現に際して大きな問題が発生しました。取引銀行が遊休地に設定していた抵当権を外すことに難色を示したのです。「売却して負債を返済するので抵当権を外してほしい」とAさんが求めても、銀行側は簡単には承諾しません。

 

そんな中、知人を介してAさんから相談を受けた私はその遊休地に相場より高い2億6000万円の買値をつけました。宅地として開発すれば回収できると考えたためです。

 

[図表]遊林地(植木置き場)を売却した例
[図表]遊林地(植木置き場)を売却した例

 

Aさんも合意してくれたので後は売却契約を結ぶだけですが、私も抵当権がついている不動産を買うことはできません。もし購入後にAさんが銀行への返済を滞らせてしまうと、私の保有地であるにもかかわらず銀行によって競売にかけられる危険性があるためです。

 

そこでAさんと話し合って決めたのは、「抵当権が外れない場合には違約金なしで売買契約を無効にする」という特約でした。通常の契約では、売買契約を結んだ後に売主・買主のどちらかが契約を破棄する場合には違約金が発生すると定められています。売却価格の2割程度が一般的で、Aさんのケースでは5200万円にもなります。

 

経営不振に苦しむAさんにとって、不動産が売れない上に高額の支払いを抱えるリスクはとうてい受け入れられるものではありません。しかしながら、売却に踏み切れなければ3億円の借金に押しつぶされて遠からず経営破綻することになります。「違約金を無効にする」という抵当権に関する特約があれば、このジレンマが解消できるのです。

 

結局、銀行との話し合いは交渉に慣れている私が請け負い、抵当権の抹消に成功しました。当初の見積もり通り2億6000万円での購入となったのでAさんはその代金で負債の大半を返済し、事業を立て直すことに成功しました。

 

2億6000万円を返済できれば、3億円もあったAさんの負債は4000万円にまで激減します。435万円だった毎月の返済も100万円(元本83万円・金利17万円)に圧縮され、さらには月額20万円ほどかかっていた遊休地の固定資産税もなくなるため、キャッシュフローが格段に回しやすくなりました。

 

売却の数年後、仕事を手伝っていた孫がAさんの後を継ぎました。負債の多くを返済して事業をうまくダウンサイジングしたことで健全経営が可能と判断し、承継させたのです。Aさんは現在、ときおり孫の相談に乗る他は悠々自適の日々を過ごしています。

負債が整理できれば、後継者もその気になる

業績に問題のある企業でも、後継者がいれば経営者はとりあえずバトンを渡して引退することができます。ところが、中小企業の多くは深刻な後継者難を抱えており、廃業する企業の6割が後継者難を理由にあげているほどです。背景には主に三つの理由があります。

 

一つは少子化により後継者の候補となる子供が減っていることです。中小企業の場合には相続税制度との関係もあり、多くの場合、直系の子供や孫が後継者の候補となります。そのため、少子化による子供や孫の減少がそのまま後継者不足に直結しているのです。

 

二つ目にあげられるのは社会的な意識の変化に伴う「家業を継ぐのが当然」という価値観を持った子供の減少、三つ目が「不振の事業を継がせたくない」と感じる経営者の増加です。健全経営であればまだしも、負債が膨らんでキャッシュフローに影響が出始めているような状態では、最初から苦労を引き継がせるようなものです。かわいい子供や孫がたとえ後を継ぎたいと希望したとしても、経営者自身が「継がせる気はない」と拒絶するケースが増えているのです。

 

しかし、事業承継を控えた経営者が思い切って不動産売却をして、負債が減りキャッシュフローが改善されれば、後継者にとっては格段に事業を継ぎやすくなります。

株式会社大澤都市開発 代表

兵庫県生まれ。龍谷大学経営学部出身。在学中はアメフト部に所属。卒業後、マンション販売会社を経て、実家の駐車場管理業務を引き継ぎ、1年で急成長させる。その後独立開業し、宅地開発、医療ビル開発等で事業を広げていき、日本では珍しい不動産オークションを主催、自社ビル内にオークション施設を併設。これまでの総取り扱い不動産は1000棟、15万平米を超える。不動産コンサルティングマスター。日本で唯一の経営者引退コンサルタント。株式会社大澤都市開発、他関連数社の代表を務める。

著者紹介

連載幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ

経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術

経営者のための 事業用不動産「超高値」売却術

大澤 義幸

幻冬舎メディアコンサルティング

事業が悪化し経営苦に陥った中小企業経営者の切り札「不動産売却」。できるだけ高値で売却して多額の負債を返済したいと考えながらも、実際は買手の〝言い値″で手放せざるを得ないケースが多い。しかし、売れないと思っていた…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧