床を破壊して節税!?「二世帯住宅」の相続税対策で陥る驚きの罠

本連載では、円満相続税理士法人の橘慶太税理士が、専門語ばかりで難解な相続を、図表や動画を用いてわかりやすく解説していきます。今回は、「二世帯住宅」のなかには、小規模宅地等の特例が使えない場合があることについて説明していきます。

相続税80%OFFの「小規模宅地等の特例」だが…

二世帯住宅には、相続税が安くなるものと高くなるものが存在します。一体、どのくらい変わるでしょうか。住んでいる地域にもよりますが、何千万円と差が開くこともあるのです。仮に、相続税が高くなってしまう二世帯住宅に住んでいる方でも、相続が発生する前に対策を講じれば、相続税は何千万円と安くすることができます。一人でも多くの方にこのことを知っていただき、相続税の負担で悩む方が少なくなればいいですね。

 

■相続税が変わる理由は、小規模宅地等の特例にあり

相続税が大幅に変わってしまう原因は、小規模宅地等の特例にあります。この特例は一言でいえば、「亡くなった方が自宅として使っていた土地については、配偶者か同居をしている親族が相続すれば80%引きで相続していいですよ」という特例です。

 

[図表1]自宅は配偶者か同居している親族が相続すれば8割引き
[図表1]自宅は配偶者か同居している親族が相続すれば8割引き

 

80%の金額になるのではなく、8割引きです。80%OFFってすごく大きいですよね。この特例が使えるか使えないかで、支払う相続税が何千万円も変わるケースというのは、日本全国でゴロゴロあります。

 

■二世帯住宅の場合には、この特例使えるんですか?

たとえば、次のような二世帯住宅の場合で、2階に住んでいる子どもが自宅を相続した場合には、この特例は使えるでしょうか。

 

[図表2]2階に住んでいる子どもが相続した場合には、特例は使えるでしょうか?
[図表2]2階に住んでいる子どもが相続した場合には、特例は使えるでしょうか?

 

特例が使えるのは、同居をしている親族が相続した場合でした。二世帯住宅の場合には、同居といえるのでしょうか? 正解は・・・

 

[図表3]家の中で行き来が可能なタイプの二世帯住宅は同居として、特例が使えます
[図表3]家の中で行き来が可能なタイプの二世帯住宅は同居として、特例が使えます

 

[図表4]家の中で行き来ができないタイプの二世帯住宅は別居として特例は使えませんでした
[図表4]家の中で行き来ができないタイプの二世帯住宅は別居として特例は使えませんでした

 

家のなかで行き来のできるタイプの場合には、同居として80%引きになり、家のなかで行き来ができないタイプの場合には、別居として80%引きが使えなかったのです。つまり2つの世帯をつなぐ階段や廊下があるかないかで、相続税が何千万円も変わったのです。そのため、急いで床をぶち抜いて階段を作る方や、壁をぶち抜いて廊下を作る方がたくさんいたんです(これは本当の話です)。

 

■「この取り扱いはあんまりだ!」ということで税制改正が行われました

「二世帯住宅の構造の違いだけで、相続税が何千万円も変わってしまうのはおかしい!」ということで、平成26年1月1日に税制改正が行われました。

 

平成26年1月1日の税制改正の一文(出典:国税庁)
平成26年1月1日の税制改正の一文(出典:国税庁)

 

「二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、特例が適用できるようになりました」と、改正されたため、家のなかで行き来できない二世帯住宅に住んでいる方でも、小規模宅地等の特例が受けられるようになりました。もう床も壁も壊さなくてOKです。

 

「めでたし、めでたし!」と、多くの二世帯ユーザーが安心していました。そして多くの方がいまだにそう思っています。しかし、悪夢はまだ終わっていなかったのです。むしろ、問題は深刻化したといえます。この税制改正を検討するときに、こんなことが議論されたんです。

 

偉い人A「一つ屋根の下に住んでいるなら、同居として取り扱ってあげましょうよ」

偉い人B「うむ、そうだな。だが、一つ屋根の下は同居ってことだと、この場合も同居になってしまうぞ」

 

[図表5]の場合も一つ屋根の下になってしまうなぁ……
[図表5]この場合も一つ屋根の下になってしまうなぁ・・・

 

偉い人B「この場合にも同居とするのは、ちょっとおかしくないかぁ?」

偉い人A「そうですねぇ。これは同居と認めちゃいけないですよねぇ」

偉い人B「いけんよなぁ、これは」

偉い人A「そうですねぇ、いけないですねぇ」

偉い人B「じゃあ、こういうパターンはダメにしておいて」

偉い人A「かしこまりました。条文にこういうパターンはダメと足しておきます」

 

そうしてできあがったのが、次の一文です。

 

赤い下線の部分に注目!
赤い下線の部分に注目!

 

この一文が、悪魔の一文なのです。区分所有登記とは、分譲マンションのように、部屋のひとつひとつに独立した権利をいれることができる登記です。分譲マンションは、一部屋一部屋で売ったり買ったりできますよね。これは、部屋ごとに区分登記されているからなんです。

 

そして、この「区分所有建物登記がされている建物を除き」というのは、本来は、先ほどのような「分譲マンションの別々の部屋に住んでいる人までを同居とは認めない」という趣旨で盛り込まれました。しかし、この一文によって思わぬ人たちが悲劇に見舞われることになったのです。

二世帯住宅は「登記の仕方」で相続税額が変わる

■二世帯住宅でも区分所有登記されている物件がある

なんと、二世帯住宅であっても、区分登記されている場合があるのです。一階部分は父の所有物で、二階部分は子どもの所有物であるというような形です。

 

[図表6]分譲マンションみたいに区分登記されている二世帯住宅
[図表6]分譲マンションみたいに区分登記されている二世帯住宅

 

このような登記がされている場合には、子どもは同居扱いになりません。つまり、二世帯住宅に住んでいても80%引きの特例は使えないのです。その結果、相続税が何千万円も増えてしまうのです。同じ二世帯住宅であっても、登記の入れ方1つで何千万円も差が出ます。

 

一昔前までは、家のなかで行き来ができるかどうかで判断をしたのですが、今は登記がどうなっているかを確認しなければ、小規模宅地等の特例が使えるか判断できません。

 

ここでよく誤解される方が多いのが、共有登記です。共有登記とは、1つの所有権を複数の人が共有で持つことをいいます。イメージでいうとこんな感じです。

 

[図表7]二世帯住宅の共有登記のイメージ
[図表7]二世帯住宅の共有登記のイメージ

 

共有とは、あくまで1つのものをシェアして所有する形です。区分とは、2つのものをそれぞれが所有することをいいます。この場合には、同居扱いとなり、8割引きの特例は使えます。そして、この区分登記か共有登記かを調べるためには、固定資産税の納税通知書があればわかります。区分登記されている場合には、それぞれの所有者に、別々に固定資産税の納税通知書が送られてきます。共有登記されている場合には、一人の所有者に、1通だけ送られてきます。その際は、「納税者 ○○様(他1名)」のような書き方がされます。

 

[図表8]家屋番号が2つあると区分登記されている
[図表8]家屋番号が2つあると区分登記されている

 

なお、区分登記されている二世帯住宅を、2つとも同じ所有者が持っている場合には、納税通知書はその人にしか送られてきません。その時は、家屋の欄の、家屋番号が2つあると、区分登記されていることになります。

 

 まとめ 

一昔前は、二世帯住宅に特例が使えるかどうかは、家のなかで行き来ができるかどうかでした。しかし、今は家のなかの行き来は関係なく、登記が区分登記されていないかどうかで判断をします。

 

この特例が使えるか使えないかは、とても大きな差がでるので、二世帯住宅に住んでいる方は、本当に注意してください。ちなみに、二世帯住宅で区分登記されている方は、かなり多いです。ぜひ、早めに確認するようにしてください。

 

【動画/筆者が「相続税が高くなる二世帯住宅」を分かりやすく解説】

 

 

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円満相続税理士法人 代表
税理士/一般社団法人家族信託普及協会 認定家族信託コーディネーター

中学・高校とバンド活動に明け暮れる。大学受験の失敗から一念発起し税理士を志す。大学在学中に税理士試験に4科目合格(法人税法の公開模試では全国1位)し、大学卒業前から国内最大手の税理士法人山田&パートナーズに正社員として入社する。

税理士法人山田&パートナーズでは相続専門の部署で6年間、相続税に専念。これまで手掛けた相続税申告は、上場企業の創業家や芸能人を含め、通算300件以上。また、三井住友銀行・静岡銀行・ゆうちょ銀行を中心に、全国の銀行で年間130回以上の相続税セミナーの講師を務め、27歳という若さで管理職に抜擢される。

税理士の使命は、難解な法律や税金をできる限りわかりやすく伝えることだと考えている。平成29年1月に表参道相続専門税理士事務所を設立し、平成30年より法人化に伴い、円満相続税理士法人に商号を変更した。

著者紹介

連載円満相続税理士が楽しく解説!「相続の基礎知識」

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