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相続税80％OFFの「小規模宅地等の特例」だが…
二世帯住宅には、相続税が安くなるものと高くなるものが存在します。一体、どのくらい変わるでしょうか。住んでいる地域にもよりますが、何千万円と差が開くこともあるのです。仮に、相続税が高くなってしまう二世帯住宅に住んでいる方でも、相続が発生する前に対策を講じれば、相続税は何千万円と安くすることができます。一人でも多くの方にこのことを知っていただき、相続税の負担で悩む方が少なくなればいいですね。
■相続税が変わる理由は、小規模宅地等の特例にあり
相続税が大幅に変わってしまう原因は、小規模宅地等の特例にあります。この特例は一言でいえば、「亡くなった方が自宅として使っていた土地については、配偶者か同居をしている親族が相続すれば80％引きで相続していいですよ」という特例です。
80％の金額になるのではなく、8割引きです。80％OFFってすごく大きいですよね。この特例が使えるか使えないかで、支払う相続税が何千万円も変わるケースというのは、日本全国でゴロゴロあります。
■二世帯住宅の場合には、この特例使えるんですか？
たとえば、次のような二世帯住宅の場合で、2階に住んでいる子どもが自宅を相続した場合には、この特例は使えるでしょうか。
特例が使えるのは、同居をしている親族が相続した場合でした。二世帯住宅の場合には、同居といえるのでしょうか？ 正解は・・・
家のなかで行き来のできるタイプの場合には、同居として80％引きになり、家のなかで行き来ができないタイプの場合には、別居として80％引きが使えなかったのです。つまり2つの世帯をつなぐ階段や廊下があるかないかで、相続税が何千万円も変わったのです。そのため、急いで床をぶち抜いて階段を作る方や、壁をぶち抜いて廊下を作る方がたくさんいたんです（これは本当の話です）。
■「この取り扱いはあんまりだ！」ということで税制改正が行われました
「二世帯住宅の構造の違いだけで、相続税が何千万円も変わってしまうのはおかしい！」ということで、平成26年1月1日に税制改正が行われました。
「二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、特例が適用できるようになりました」と、改正されたため、家のなかで行き来できない二世帯住宅に住んでいる方でも、小規模宅地等の特例が受けられるようになりました。もう床も壁も壊さなくてOKです。
「めでたし、めでたし！」と、多くの二世帯ユーザーが安心していました。そして多くの方がいまだにそう思っています。しかし、悪夢はまだ終わっていなかったのです。むしろ、問題は深刻化したといえます。この税制改正を検討するときに、こんなことが議論されたんです。
偉い人A「一つ屋根の下に住んでいるなら、同居として取り扱ってあげましょうよ」
偉い人B「うむ、そうだな。だが、一つ屋根の下は同居ってことだと、この場合も同居になってしまうぞ」
偉い人B「この場合にも同居とするのは、ちょっとおかしくないかぁ？」
偉い人Ａ「そうですねぇ。これは同居と認めちゃいけないですよねぇ」
偉い人B「いけんよなぁ、これは」
偉い人Ａ「そうですねぇ、いけないですねぇ」
偉い人B「じゃあ、こういうパターンはダメにしておいて」
偉い人Ａ「かしこまりました。条文にこういうパターンはダメと足しておきます」
そうしてできあがったのが、次の一文です。
この一文が、悪魔の一文なのです。区分所有登記とは、分譲マンションのように、部屋のひとつひとつに独立した権利をいれることができる登記です。分譲マンションは、一部屋一部屋で売ったり買ったりできますよね。これは、部屋ごとに区分登記されているからなんです。
そして、この「区分所有建物登記がされている建物を除き」というのは、本来は、先ほどのような「分譲マンションの別々の部屋に住んでいる人までを同居とは認めない」という趣旨で盛り込まれました。しかし、この一文によって思わぬ人たちが悲劇に見舞われることになったのです。
二世帯住宅は「登記の仕方」で相続税額が変わる
■二世帯住宅でも区分所有登記されている物件がある
なんと、二世帯住宅であっても、区分登記されている場合があるのです。一階部分は父の所有物で、二階部分は子どもの所有物であるというような形です。
このような登記がされている場合には、子どもは同居扱いになりません。つまり、二世帯住宅に住んでいても80％引きの特例は使えないのです。その結果、相続税が何千万円も増えてしまうのです。同じ二世帯住宅であっても、登記の入れ方1つで何千万円も差が出ます。
一昔前までは、家のなかで行き来ができるかどうかで判断をしたのですが、今は登記がどうなっているかを確認しなければ、小規模宅地等の特例が使えるか判断できません。
ここでよく誤解される方が多いのが、共有登記です。共有登記とは、1つの所有権を複数の人が共有で持つことをいいます。イメージでいうとこんな感じです。
共有とは、あくまで1つのものをシェアして所有する形です。区分とは、2つのものをそれぞれが所有することをいいます。この場合には、同居扱いとなり、8割引きの特例は使えます。そして、この区分登記か共有登記かを調べるためには、固定資産税の納税通知書があればわかります。区分登記されている場合には、それぞれの所有者に、別々に固定資産税の納税通知書が送られてきます。共有登記されている場合には、一人の所有者に、1通だけ送られてきます。その際は、「納税者 ○○様（他1名）」のような書き方がされます。
なお、区分登記されている二世帯住宅を、2つとも同じ所有者が持っている場合には、納税通知書はその人にしか送られてきません。その時は、家屋の欄の、家屋番号が2つあると、区分登記されていることになります。
まとめ
一昔前は、二世帯住宅に特例が使えるかどうかは、家のなかで行き来ができるかどうかでした。しかし、今は家のなかの行き来は関係なく、登記が区分登記されていないかどうかで判断をします。
この特例が使えるか使えないかは、とても大きな差がでるので、二世帯住宅に住んでいる方は、本当に注意してください。ちなみに、二世帯住宅で区分登記されている方は、かなり多いです。ぜひ、早めに確認するようにしてください。
【動画／筆者が「相続税が高くなる二世帯住宅」を分かりやすく解説】
