5・7・5のリズムで解説！「賃貸マンション投資」成功の秘訣

入居者の退去はピンチではなくチャンスと捉えよう！

【た】退去時は 賃料上げる リフォームを

入居者が出てしまったら普通のオーナーは、ピンチと考えてしまうことでしょう。しかし、前向きなオーナーは、この状況を収益獲得のチャンスと捉えています。マンション投資では、退去時に賃料を上げるリフォームをすることで、大きなビジネスチャンスを得ることができるのです。その点を理解しているかが、大きな「差」になります。では、退去時におけるリフォームの費用対効果を確認していきましょう。

例えば、相場賃料8万円の物件があったとします。この物件に追加で6万円程の原状回復費用を上乗せし、プチリフォームを実施した結果、家賃が8万5000円にアップしたケースを考えてみましょう。追加のリフォーム費用は6万円、リフォームによって上がった家賃は月額5000円、これは年間6万円に相当します。

つまり、6万円の追加費用をかけ、年間6万円の収益を得る訳ですから、年間の費用対効果は100％です。このように、プチリフォームは非常に費用対効果が高いのが特徴なので、空室時には真っ先に検討すべき事項になります。仮に、この8万5000円の家賃が6年間続けば、6万円（リフォームによりアップした年間賃料）×6年間で36万円の収益を生み、リフォーム費用の6万円を除けば30万円の収益を得たことになるのです。

［図表1］原状回復の費用対効果の考え方

そして、次回の空室時に、相場より高い賃料が取れるよう再度プチリフォームを実施し、費用対効果の高い投資収益を継続して得ていくように再投資しましょう。ただ、そのプチリフォームの原資は、得た収益の30万円から捻出すれば、オーナーが新たに身銭を切る必要もありません。得られる収益の総額が少ないので軽視されがちですが、プチリフォームを繰り返していくことは、投資効率を上げていくためにも非常に重要なテクニックと言えるのです。

◆リフォームで賃料を上げれば、資産価値の維持にも繋がる

プチリフォームは、費用対効果の高い投資であること以外にも意味があります。高い賃料を維持することは、資産価値の維持にも繋がっていくからです。一般的に不動産価格の決め方は、「①原価積み上げ法」「②取引事例比較法」「③収益還元法」の3種類があります。この中で収益物件の価格を決める際に用いられる価格の決め方は、収益還元法です。そのため、収益還元法の計算方法をしっかり理解することで、マンション投資における売却は、上手くコントロールできるようになります。

まず、収益還元法の計算式は、「年間家賃収入÷還元利回り＝取引価格」です。式を組み替えれば、利回りの計算になる収益物件の基本的な方程式とも言えます。ここで見慣れない言葉である、還元利回りについて確認しましょう。

「還元利回り」とは、キャップレートとも呼ばれ、エリアや物件ごとに投資家が期待する利回りのことで、簡単に言うと成約している相場利回りのことを指しています。どの程度の年間家賃収入を得られるかが、価格を決定する際の基準になるため、賃料を維持することは資産価値の維持に大きな効果を発揮するのです。

ここで、簡単な比較をしてみましょう。収益還元法で計算した場合、還元利回りが5％のエリアの物件で、「年間家賃収入が100万円と106万円では、どれくらい価格差があるのか？」の比較になります。

年間家賃が100万円の場合「100万円÷5％＝2000万円」で106万円の場合「106万円÷5％＝2120万円」と、年間家賃収入が6万円違うだけで、取引価格は120万円も差が生まれるのです。

このように家賃を上げるプチリフォームは、費用対効果も高く、資産価値の維持にも繋がる意味のある投資になります。空室の際には、チャンスと捉えて前向きに対応することが大切です。

なぜマンション投資の対象はワンルーム・1Kなのか？

【ち】賃貸の 借り手は 1Ｋ（ワンケー） 求めてる
 

「なぜマンション投資の対象はワンルーム・1Kなのか？」その答えは、シンプルです。単身者の住まいとして、一番多く借りられているのが、ワンルーム・1Kマンションだからです。賃貸マンションの主流が、50㎡を超えるファミリーマンションなら、ワンルームマンションを投資対象として選ぶ人は、かなり少なくなります。ここではまず、入居者の主流である20代の社会人が、「どのような部屋を選んでいるか？」を確認していきましょう。

下記図表のアンケートのように、首都圏在住の20代単身社会人は、「男性で76％」「女性で83％」と、ほとんどの人が賃貸物件に住んでいます。そして、40代の単身社会人も持ち家より、賃貸物件に住んでいることが多いのです。

［図表2］20代の社会人は、ワンルーム・1Kに住むことが多い
※出典：SUUMO20代・40代シングル調査（対象：首都圏居住、年収200万以上の20代と40代）を基に作成

住居の間取りも20代は、ワンルーム・1Kが75％と最も高く、40代でも30㎡未満のワンルーム・1K・1DKに住んでいる人が約44％と、多くの人が賃貸用のワンルームマンションに住んでいることが分かります。だからこそ、投資対象としてワンルームマンションが、選ばれているのです。

さらに、東京都の調べでは、単身世帯は右肩上がりに増え2035年には区部の単身世帯が50.2％になるという発表がありました。そして、国立社会保障・人口問題研究所の統計によりますと、2035年には男性の約3割、女性の約2割が生涯未婚という結果が出ているのです。加えて民間企業の統計では、20代・30代の結婚に関する意識も低いという統計もあります。

［図表3］結婚にこだわらない若者が増えている
※右図　出典：明治安田生活福祉研究所「男女交際・結婚に関する意識調査」を基に作成

※左図　出典：国立社会保障・人口問題研究所（2013年）より

つまり、今後は単身世帯が増えていく根拠が多くあるため、ワンルーム・1Kマンションの需要は、高まっていく傾向にあると言っても過言ではありません。一方で、都心のワンルームマンションは、ワンルームマンション規制のため供給は抑えられています。そのため、需要と供給のバランスが悪く、賃貸需要過多のため、家賃が上がる可能性も十分にあるのです。

実際、2000年前半に供給された好立地のワンルームマンションでは、新築当初より家賃が高い物件も多くあります。そのオーナーは、家賃が上がったことにより資産価値も維持でき、キャピタルゲインを得ている人も多くいるのです。今後も需要と供給のバランスが崩れ続ければ家賃の下落は抑えられ、資産価値の維持もしやすくなります。

このように、さまざまな人口統計を見ていると、それは決して悲観的な観測ではなく、現実的にあり得る話です。そういった事象やポテンシャルから、ワンルームマンションは多くの投資家から選ばれています。