たった40万円で実家を手放した兄弟…共有物件の落とし穴

近年、大都市圏以外の地方では、地価の下落に伴い税負担や管理コストが資産価値を上回る、いわゆる「負動産」が急増しています。このような問題を抱えた不動産を相続した場合など、どのような対応策をとればよいのでしょうか。本連載では、一般社団法人全国空き家流通促進機構専務理事、株式会社リライト代表取締役の田中裕治氏の著書、『売りたいのに売れない!困った不動産を高く売る裏ワザ』(ぱる出版)から一部を抜粋し、事例をもとに「困った不動産」の具体的な内容や解決方法について解説します。

共有者同士の関係が良好な場合は問題ないが…

世の中には、家や土地の所有者が1人ではなく、誰かと誰かの「共有」になっている物件がたくさんあります。たとえば、親から相続した家を、複数の子供たちが均等の持ち分で共有している場合などです。

 

このような共有物件の場合、その家を売ったり、貸したりするには、基本的に共有者全員の同意が必要になります。つまり、共有者のうちの誰か1人でも反対すれば、その物件は売ることも貸すこともできなくなってしまうというわけです。

 

それでも、共有者同士の関係が良好な場合は特に問題はありません。しかし、ひとたび関係が悪化してしまうと、その共有物件は一気に「困った不動産」へと変貌を遂げてしまうのです。

 

千葉県千葉市に住むAさん兄弟が親から相続した家も、そんな「困った不動産」になってしまったケースです。85歳の父親が亡くなり、父親が住んでいた千葉市の家をAさん兄弟が相続することになりました。

 

母親はすでに亡くなっており、相続人は兄のAさんと弟のBさんの2人だけです。財産は父親が住んでいた築50年の古い家と土地だけ。もともとは仲の良かった兄弟でしたが、この相続を機に、どちらが持ち分を多く取るかで「争続」になってしまったのです。

 

兄のAさんは父親の近くに住んで、父親の面倒をよく看ていたので、取り分を多く主張したのですが、弟がそれを許しませんでした。結局、家と土地の持ち分を2分の1ずつにすることで決着したのですが…。お金に困っていた弟のBさんが、自分の持ち分だけを、地元の知り合いの会社経営者に、たったの20万円で売ってしまったのです。

 

さて、弟のBさんが自分の持ち分を第三者に売ってしまったことによって、兄のAさんは、相続した父親の家に勝手に住むことも、誰かに貸すことも、売却することも、建て替えることもできなくなってしまいました。

 

そこで、相続した家の処分に困ってしまった兄のAさんも、このままでは資産価値がないので、自分の持ち分を地元の不動産会社に売ってしまったのです。その価格も20万円でした。

 

こうして父親から相続した家と土地は、わずか40万円で人手に渡ってしまったというわけです。

自分の持ち分だけを売却するという選択肢は最終手段

その後、この家はどうなったのか?

 

まず、兄の持ち分を買った不動産会社が、弟の持ち分を買った会社経営者に連絡し、2倍の値段で持ち分を買おうとしました。

 

しかし、その経営者が応じてくれなかったため、弁護士を雇って裁判所に「共有物の分割請求」の訴えを起こしたのです。その結果、裁判所が出した判決は、次のようなものでした。

 

「不動産会社と会社経営者は、お互いが所有している2分の1ずつの権利を合わせて競売にかけなさい」

 

比較的珍しい判決ですが、この判決によって家と土地を第三者に売ることができるようになったのです。結果、その家は750万円で落札されました。そして、不動産会社は750万円を会社経営者と折半し、わずか20万円の元手で375万円を手にしたのです。

 

兄弟げんかをせずに親から相続した家を仲良く処分していたら、このお金は兄弟たちのものになっていたのですが、なんとも残念な話です。

 

今回のような共有物件の場合、自分の持ち分だけを第三者に売却するという選択肢は、共有者との関係が最悪の状態になってしまったときの最終手段といえるでしょう。なぜなら、本来手に入れられるはずの金額の10%程度しか、手に入れることができなくなってしまうからです。

 

この兄弟の場合、弟が取るべき選択肢はほかにもあったはずです。理想は、兄と一緒に家と土地を売却し、その売却代金を持ち分割合に応じて分けるという方法です。

 

仮にそれができなかったとしても、第三者に売却する前に、兄に自分の持ち分を買い取ってくれるように交渉してみるという方法もあったはずです。交渉次第では、375万円に近い金額で兄が買ってくれたかもしれないのですから(なお、遺産分割調停・審判後に共有物分割手続きを採ることも可能です)。

 

いずれにしても、共有物件の場合は、損をしないためにも、共有者とは仲良くしておくことをおすすめします。

 

【ポイント】

・共有者とは仲良くしておかないと損をする!

一般社団法人全国空き家流通促進機構専務理事
株式会社リライト代表取締役 

1978年、神奈川県生まれ。大学卒業後、大手不動産会社に勤務した後、勉強のために買取再販をメインとする不動産会社に転職。34歳で不動産会社を設立し独立。創業以来、赤字の依頼でも地方まで出かけていき、役所の担当者や近隣住民と辛抱強く交渉し、数多くの「負動産」を「富動産」に変えるなど、「困った不動産」を抱えた人たちの悩みを解決してきた。現在も、日本全国の「売れない」と言われて困っているお客様に寄り添い、「売れないはずの物件」を多数売却する傍ら、市役所や区役所、NPO法人などで無料相談員も務めている。人生のミッションは、相続でワケアリ物件を抱えて困っている人を1人でも多く救うこと。著書に『不動産相続対策~貰って嬉しい富動産、貰って損する負動産』(ギャラクシーブックス)がある。

著者紹介

連載売れない、貸せない…「困った不動産」を相続したら?事例で学ぶ“負動産”対策

売りたいのに売れない! 困った不動産を高く売る裏ワザ

売りたいのに売れない! 困った不動産を高く売る裏ワザ

田中 裕治

ぱる出版

現在、日本には約820万戸の空き家がある。少子高齢化によって田舎の親の家が空き家になる率が高まり、住むに住めず、売るに売れず、管理もできない家を相続した子供にとっては深刻な問題だ。本書では、親から相続した「お荷物…

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