相続税対策のつもりで「収益不動産」を建築すると失敗するワケ

超高齢社会に突入している日本において、相続のあり方は大きな社会的課題となっている。民法、相続関連の改正なども、対象となる人々が正しい理解をもって活用できなければ、本質的な解決はない。本記事では、2015年9月19日刊行の書籍『余命一カ月の相続税対策』(幻冬舎MC)より一部抜粋・編集し、相続税対策としてよく活用される「所有する土地への賃貸マンションやアパートの建築」について留意点を取り上げた。税制などは当時のものだが、不動産建築・購入を利用した節税スキームを不用意に行うリスクに変わりはない。

節税を優先させることの危険性

なぜ安易な相続対策で失敗するのか。それは、逆説的ではありますが、節税を気にするあまり、収益性を無視して賃貸マンションやアパートを建ててしまうからです。
私たちは20年以上前から相続税対策のコンサルティングを行っていますが、長期的に見た賃貸需要が厳しい立地で、賃貸マンションやアパートの建築をお勧めすることはありません。

 

そういう立地に賃貸マンションやアパートを建てると、いずれ空室率の増加や賃料の引き下げ、修繕費の増加などで経営がうまくいかなくなるだけではありません。土地建物の資産価値自体がどんどん目減りしていくのです。

 

遊休地に賃貸マンションやアパートなどを建てると、遊休地の更地価格と建物価格を合計した価値があるように思えます。しかし、実際に売ろうとすると、遊休地の更地価格よりも安くなりがちなのです。賃貸マンションやアパートなど収益不動産(建物とその敷地)は、市場においては収益性で評価されるからです。

 

例えば、更地価格1億円、建物価格1億円、合計2億円だとしても、その土地建物から得られる年間賃料が300万円だとします。市場において収益不動産に期待される利回りが5%だとすれば、この土地建物の評価額は、
300万円 ÷ 5% = 6000万円 となります。合計2億円と思っていた土地建物が、市場ではたった6000万円でしか売れないのです。

 

「なぜ?」と思われるかもしれませんが、収益不動産を購入しようと考えるのは通常、不動産投資を目的とする投資家です。投資家にとって購入価格の妥当性を判断するのは、あくまでも投資利回りであり、更地価格や建築費がいくらになるかは関係ありません。

 

投資目的ではなく、自宅を建てるために購入しようという買い主がもしいたとしても、その場合は現在ある賃貸マンションやアパートを取り壊す前提で購入価格を判断することになり、やはり更地価格と建物価格の合計、2億円で買うことは通常あり得ません。

 

このように、十分な収益性が見込めない賃貸マンションやアパートを建ててしまうと、更地価格より安くなり、売却してもみすみす損するだけです。特に、相続税の納税用にとっておいたような土地の場合、その結末は深刻です。売却しても納税資金が足りず、不足分を大至急用意するために、所有している中で最も立地のよい土地や、先祖代々受け継いだ自宅を売却しなければならなくなったりするのです。

 

同じ相続対策でも、あまり条件のよくない遊休地から思い切って事前に売却し、その代金で好立地にある利回りの高い収益不動産を購入しておけば、こうした問題は起こりません。一棟ではなく、一戸単位で複数の物件を購入しておけば、相続人間での分割もスムーズに行えます。

「相続税対策」ではなく「不動産投資」と考える

相続対策の中でも、特に相続「税」対策になると、「儲からなくてもいい」と平気で言う資産家がいます。しかし、そういう方ほど儲からないばかりか、資産を減らしてしまうのが現実です。

 

目的が何であれ、賃貸マンションやアパートを建てたり、収益不動産を購入したりするのは、不動産投資にほかなりません。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれ、通常、10年どころか20年、30年と長期間にわたり、安定した賃料収入を得ることが成功の鍵を握ります。

 

ですから、資産家の皆さんも「相続税対策」などと言わず、正々堂々と不動産投資として思い切り稼ぐべきです。
しかし、入居者に10年先、20年先も支持され続ける賃貸マンションやアパートを企画したり選んだりすることは、そんなに簡単なことではありません。

 

いろいろな情報を集め、優秀なブレーンを集めて意見を聞き、自分でも頭をフル回転させながら、どんな建物にするか、どんな物件を選ぶかを検討しなければなりません。経営が始まってからも、建物や設備のメンテナンスや補修をはじめ、入居者確保のための様々な工夫や配慮が欠かせません。その結果として、市場の平均以上の賃料収入を得て納税資金を準備し、土地建物の資産価値も維持できるのです。

 

そうやって十分稼いだ上で、余裕資金をまた投資に回していけば、日本経済を活性化することにだってつながります。何も遠慮することはありません。どんどん儲ければよいのです。ただ、繰り返しになりますが、何も考えず周りの言うがままにやっても失敗するだけです。 

 

 

福田 郁雄

株式会社福田財産コンサル 代表取締役

 

木村 祐司

木村祐司税理士事務所 税理士・アセットコンサルタント

 

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株式会社福田財産コンサル 代表取締役

1959年生まれ。ミサワホームの資産活用部門責任者、アパマンショップの不動産投資会社の責任者を経験後、2004 年に独立系資産経営コンサルティング会社として、株式会社福田コンサルを設立。特に不動産を活用した相続税対策のコンサルティングに絶大な強みを持ち、17億円も相続税を減らすなど同業他社の追随を許さない専門力を持つ。コンサルティングしてきた資産は総額1200億円超。ファイナンシャルプランナー、公認不動産コンサルティングマスターおよび相続対策専門士統括講師、相続アドバイザー養成講座講師。相続税対策や不動産投資に関する複数の著書あり。

著者紹介

木村祐司税理士事務所 税理士・アセットコンサルタント

1967年生まれ。中学卒業後、タンカーの甲板員から始まりブルーカラーの仕事にいくつか従事する中で、給料から天引きされる税金に疑問と興味を持ち税理士を志す。1998年12月税理士試験に合格。当初はコンサルティングファームでファイナンシャルディレクターとしての経験を積み、企業会計実務の知見を得た後に木村祐司税理士事務所を開設、現在に至る。
経営者や資産家の財務・税務コンサルティングを強みとし、絶対的な信頼感のもと企業の資金調達、経営管理、節税対策や資産管理、事業承継までを任されている。資産3億円以上を得意とし、相続税・贈与税だけではなく、資産運用の観点からトータル的なTAXプランニングの提案・実行をおこなう。

著者紹介

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本記事は、2015年9月19日刊行の書籍『余命一カ月の相続税対策』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
〈税務の取扱に関する留意点〉
本連載の内容は、平成27年4月現在の税制・関係法令等に基づき記載しております。今後の税制改正等により税務の取扱等が変わる場合もありますので、記載の内容につきましては将来にわたって保証されるものではないことにご注意ください。個別の税務取扱い等については、税理士や所轄税務署等にご確認されることをお勧めします。

余命一カ月の相続税対策

余命一カ月の相続税対策

福田 郁雄,木村 祐司

幻冬舎メディアコンサルティング

突然やってくる“その時”、わずかな時間でできる対策は限られています。しかし、正しいノウハウをもってすれば、相続税対策は2週間程度で完了、相続税をゼロにでき、それどころか、子孫に受け継いだ資産がその後も増え続けて…

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