「住宅ローン」と「アパートローン」…金利はどのくらい違う?

不動産を購入するときには、住宅ローンやアパートローンを組んで購入することが多いです。ただ、この2つは同じ「不動産購入用ローン」でも、まったく別物のローンと思っておいた方が良いです。本記事では、そんな住宅ローンとアパートローンの違いを2つに分けて解説します。

住宅ローンは「入居用」、アパートローンは「投資用」

【審査の違い】

 

住宅ローンとアパートローンの違いの1つ目は、審査が違うという点です。そもそも、住宅ローンは「入居用」不動産を購入するときのローンで、アパートローンは「投資用」不動産を購入するときのローンになります。同じ不動産でも「用途」が異なる不動産ですので、審査基準が異なるのです。

 

・共通する審査基準

 

2つのローンに共通する審査基準は以下の通りです。

 

●借入者の収入や勤続年数

●勤務先に関して(規模、事業内容など)

●自己資金比率

●信用情報(延滞歴など)

 

要は、「借入者がきちんと返済できるか?」という点を審査するということです。そのため、本人の年収はもちろん、その年収に安定性や継続性があるかをチェックするために、勤務先や勤続年数も審査項目になります。

 

この「きちんと返済できるか?」という点は、住宅ローンを組む場合もアパートローンを組む場合も変わらないので、どちらも審査項目になるのです。

 

・物件の収益性

 

住宅ローンとアパートローンの審査で異なる点は、「物件の収益性」を見るかどうかです。当然ながら、投資用不動産に融資するアパートローンは、物件の収益性を見ます。物件の収益性とは、具体的には以下のような点です。

 

●物件の賃料

●物件の空室リスク

●物件の売却価値

 

物件の収益性を見るときには、その物件が「きちんと収益を上げられるか?」という点と、その物件を「売却して利益が得られるか?」という2つの点が審査されます。

 

前者の「きちんと収益を上げられるか?」という点は、収益が上げられればローン返済が滞りなくできるということを評価します。一方、後者の「売却して利益が得られるか?」という点は、万が一ローンを滞納しても、物件を売却して返済できるかという担保価値を審査します。

住宅ローンとアパートローンは「金利」が大きく異なる

【金利の違い】

 

住宅ローンとアパートローンの2つ目の違いは、金利の違いです。金利は支払い額に影響する項目ですので、借り入れるときには十分注意しましょう。

 

・住宅ローンの金利

 

結論からいうと、アパートローンの金利よりも住宅ローンの金利のほうが低いです。なぜなら、入居用住宅というのは生活上必須なものであるので、金利を低くしないとマンションが売れなくなってしまうからです。

 

金利は時期や金融機関によっても異なりますが、2017年7月現在では変動金利で0.5%を切っている金融機関もあります。 たとえば、以下の物件を住宅ローンを組んで購入したとします。

 

●借入金額:4,500万円

●金利:0.5%

●借入期間:35年

●変動金利、元利均等

 

上記の場合には、月々ローン返済116,813円、総返済額は49,061,428円になります。つまり、約406万円が利息分ということです。

 

・アパートローンの金利

 

一方、アパートローン金利は住宅ローン金利よりも高いです。アパートローンはあくまで「投資用不動産」という余剰資産に融資するので、生活上必須のモノではないからです。アパートローン金利は住宅ローン金利以上に金融機関で違いがありますが、大体3%以上で、4%以上の金融機関も多いです。

 

先ほどと同じように、以下の条件でアパートローンを組んだとします。

 

●借入金額:4,500万円

●金利:3%

●借入期間:35年

●変動金利、元利均等

 

アパートローンは20~25年程度で組むことが多いですが、比較しやすいように35年にしています。上記の場合には月々ローン返済173,182円で、総返済額が72,736,503円になります。つまり、約2,773万円が利息分ということです。

 

前項の住宅ローンと比較すると、2,367万円の違いがあることがわかると思います。このように、住宅ローンとアパートローンは金利が大きく異なるので、借入者の負担も大きく異なるということです。

 

【違いを理解して選択】

 

上述のように、住宅ローンとアパートローンには、「審査」と「金利」という大きな違いがあります。特に住宅ローンを組んだ経験がある方は、住宅ローンと同じに考えがちなので注意しましょう。上記2点を踏まえた上で、アパートローンを組む金融機関と金融商品を選ぶべきです。

 

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都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。
不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。
2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

著者紹介

連載マンション販売・仲介のプロが教える!不動産投資の基礎知識

本連載は、株式会社フェイスネットワークが運営するウェブサイト「toshi.life」の記事を転載・再編集したものです(https://toshi.life/article/fudosantoshi/12223)。

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