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木造・鉄骨造と比べ、圧倒的に劣化しにくい
【RC造のメリットと耐用年数】
前回（関連記事『RC造の「ラーメン構造」…マンションは何階建てから？』参照）までで、RC造・W造・S造・SRC造の違いや特徴がわかったと思います。それらを踏まえた上で、RC造の建築物のメリットや耐用年数を解説していきます。
・RC造のメリット
RC造のメリットは以下の点です。
① 耐震性が高い
② 防音性が高い
③ 耐火性が優れている
④ 気密性・断熱性が高い
① 耐震性が高い
RC造は鉄筋コンクリートを採用しているので、横からの圧力にも縦からの圧力にも強いです。そのため、縦揺れ・横揺れ、両方の地震に強いからこそ、多くのマンションで採用されている造りなのです。
また、最近では低層マンションや大きな戸建ては、壁式構造の採用が増えてきました。壁式構造の場合、建物を「面」で支えるので耐震性はさらに上がるといわれています。
② 防音性が高い
また、RC造は防音性が高いです。たとえば木造アパートとRC造のマンションを想像してもらえると、隣家や上下階からの音はRC造のほうが聞こえにくいということが想像できると思います。これは、特にコンクリートの防音性が高いからです。
さらに、RC造のマンションは、隣家との戸境壁は150ｍｍ～180ｍｍほど、外壁は150ｍｍほど、そして上下階の床厚は200ｍｍ前後になり厚みがあります。そのため、素材の面以外でも、単純に厚みがあることで防音性が高くなっているということです。
③ 耐火性が優れている
さらに、コンクリートは不燃材料です。基本的にRC造の材質は燃えませんが、火災が発生すると1000度近くまで温度が上昇します。
そのため、バルコニー部分や窓枠、そして室内のフローリングが家具などに燃え移り延焼するケースがあるのです。ただ、鉄筋コンクリート自体は燃えないので、建物全体の耐火性は非常に高いといえるでしょう。
④ 気密性・断熱性が高い
上述したように、鉄筋は熱に弱いですが、コンクリートは熱に強いです。また、コンクリートは砂利や砂などを固めているので、気密性も高くなります。さらに、マンションの場合はコンクリートに断熱材を施すことが多いので、断熱性はさらに上がるというわけです。
・RC造の耐用年数
さて、先ほども少し触れましたが、RC造は耐用年数が高いです。S造は19～27年でW造は22年、RC造47年なので、W造とRC造を比較すると倍以上の耐用年数になります。もちろん、W造でも築22年以上の建物はたくさんありますが、RC造よりは劣化しやすいのは事実です。
そんなR造の耐用年数については、以下の点を理解しておきましょう。
●耐用年数よりも前に取り壊すこともある
●メンテナンスは必要
耐用年数はあくまで目安なので、47年に達する前に取り壊すこともあります。また、RC造とはいえ経年劣化していくので、修繕などのメンテナンスは必要になります。そのため、RC造のマンションでは「長期修繕計画」などのメンテナンス計画をきちんと確認しましょう。
「遮音性・防音性・耐震性」で有利なRC造が人気
・投資用マンションとしてのメリット
RC造の投資用マンションのメリットは、以下の点です。
●入居者の評価が高い
●借入しやすい
●資産価値が高い
たとえば、S造の3階建てマンションと、RC造の4階建てマンションがあったとします。この2つを見比べたときには、賃貸検討者には「遮音性」「防音性」「耐震性」が高いRC造のほうが選ばれやすいです。
また、金融機関からの担保評価も高いので、借入もしやすく、また借入期間などの優遇を受けることができます。仮に、借入期間を長くすることができれば月々返済額を抑えられるので、キャッシュフローがよくなるというメリットがあります。
そして、投資用マンションを将来的に売却するときは、耐用年数が高いRC造のほうが資産価値は落ちにくいので高く売れやすいです。このように、RC上は投資の面でもメリットがある造りといえます。
【RC造はバランスがいい】
RC造は耐震性や防音性などが高い上に、SRC造よりは安価になります。S造やW造よりはコストが高くなりますが、耐用年数などを考えるとメリットのほうが多いといえます。このように、RC造はコストパフォーマンスが高くバランスがよいので、多くのマンションで採用されているのです。
