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「出口戦略＝売却」ではなくても良い理由
不動産投資をやっている方であれば、必ず聞いたことがある言葉で出口戦略という言葉があります。
「不動産投資は出口戦略が大事だ」、「最終的に売却してこそ利益が確定されるのだ」という話ですね。
株式投資では必ず最後は売却で終了することになるかと思いますので納得できるのですが、不動産投資においては必ずしもそうとは限らないのではないかというのが今のところのわたしの考えです。
一時期、出口戦略という言葉をよく耳にするようになったので、わたしも気になりシミュレーションしてみたことがあります。
今持っている物件を売った場合と、そのまま持ち続けて家賃収入をもらい続ける場合で計算してみたのですが、どう計算してもそのまま持ち続ける方が利益が多いし儲かる計算になるのです。
結構膨大な計算量になるので、ここに紹介することは控えますが、何度やってみても、（途中の修繕費やその他の支出を考慮したとしても）やはり持ち続ける方が儲かる計算になりました。
そのようなこともあり、わたしの考えは出口戦略＝売却ではなくても良いと考えるようになりました。
今現在、わたしが考えている出口戦略としては、子供や孫の代までもずっと持ち続け、永続的に家賃収入を得ていくにはどうすればよいのかというものです。
つまり、わたしにとってのもっとも最適な出口戦略とは、子供へ物件を引き継がせ、引き続き賃貸物件として末永く運営することだと考えています。
確かに、資産の買い替えや入れ替えという考え方もあって、物件を売却する代わりに他の物件を取得するというやり方もありますが、高く売却しようと思えば景気の良い時期や株価の高い時期に売却時期を合わせる必要があります。
その後、代わりの物件を購入していくのだと思いますが、売った時期が価格の高い時期なのであれば、新しく購入する時期も価格の高い時期になってしまうので、効果が薄れるものと思います。
また、安い時期まで待って買おうとすれば、その間、得られたであろう家賃をもらい損ねることになるので、たいした意味がない。
悩ましいことに売却すればしたで、税金がかなりかかります。
個人で売却すればなおさらですが、法人で売却しても対策を講じなければ多額の税金がかかってきます。
そういったことを考えると、思ったより売却益が手元に残らないので売らない方が楽だという結論に至りました。
RCなどの大型物件が抱える事情とは？
そして、一番大事なのが、出口戦略を声高に叫んでいるのがたいてい不動産業者であるという点です。
彼らは物件の流通がなければ利益がないので、買いと売りを勧めてきます。
証券会社も同じようなものです。
さらに、出口戦略を論じる人の多くがRCなどの大型物件を所有する人達であるという点です。RCは築年数が古くなってくると、修繕費が多額に膨らんできます。
そのうち、キャッシュフローだけではまかないきれないくらいの金額になってきます。
RCでは、そういったことがあらかじめ予想できるので、出口戦略を考える必要が出てくるものと思います。
キャッシュフローが一番出て、修繕費も少ない時期にだけ所有してあとは売却し、次の物件を探すというやり方になってきます。
ただ、RCは木造などと違い売却時の利益が数千万円や１億以上という金額になってくる場合もあるため、その点、魅力がありますね。
話は戻りますが、頻繁な売買を避けたいという思いもあり、建て替えを繰り返すことで永続的な保有を目指すというように考えています。
