売却とは限らない? 不動産投資の一番お得な「出口戦略」

今回は、不動産投資において最適な「出口戦略」について解説します。※本連載では、会計事務所ロイズ会計代表・税理士の石井彰男氏の著書『不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える』(ぱる出版)より一部を抜粋し、儲かる「物件の選び方と節税方法」について解説します。

「出口戦略=売却」ではなくても良い理由

不動産投資をやっている方であれば、必ず聞いたことがある言葉で出口戦略という言葉があります。

 

「不動産投資は出口戦略が大事だ」、「最終的に売却してこそ利益が確定されるのだ」という話ですね。

 

株式投資では必ず最後は売却で終了することになるかと思いますので納得できるのですが、不動産投資においては必ずしもそうとは限らないのではないかというのが今のところのわたしの考えです。

 

一時期、出口戦略という言葉をよく耳にするようになったので、わたしも気になりシミュレーションしてみたことがあります。

 

今持っている物件を売った場合と、そのまま持ち続けて家賃収入をもらい続ける場合で計算してみたのですが、どう計算してもそのまま持ち続ける方が利益が多いし儲かる計算になるのです。

 

結構膨大な計算量になるので、ここに紹介することは控えますが、何度やってみても、(途中の修繕費やその他の支出を考慮したとしても)やはり持ち続ける方が儲かる計算になりました。

 

そのようなこともあり、わたしの考えは出口戦略=売却ではなくても良いと考えるようになりました。

 

今現在、わたしが考えている出口戦略としては、子供や孫の代までもずっと持ち続け、永続的に家賃収入を得ていくにはどうすればよいのかというものです。

 

つまり、わたしにとってのもっとも最適な出口戦略とは、子供へ物件を引き継がせ、引き続き賃貸物件として末永く運営することだと考えています。

 

確かに、資産の買い替えや入れ替えという考え方もあって、物件を売却する代わりに他の物件を取得するというやり方もありますが、高く売却しようと思えば景気の良い時期や株価の高い時期に売却時期を合わせる必要があります。

 

その後、代わりの物件を購入していくのだと思いますが、売った時期が価格の高い時期なのであれば、新しく購入する時期も価格の高い時期になってしまうので、効果が薄れるものと思います。

 

また、安い時期まで待って買おうとすれば、その間、得られたであろう家賃をもらい損ねることになるので、たいした意味がない。

 

悩ましいことに売却すればしたで、税金がかなりかかります。

 

個人で売却すればなおさらですが、法人で売却しても対策を講じなければ多額の税金がかかってきます。

 

そういったことを考えると、思ったより売却益が手元に残らないので売らない方が楽だという結論に至りました。

RCなどの大型物件が抱える事情とは?

そして、一番大事なのが、出口戦略を声高に叫んでいるのがたいてい不動産業者であるという点です。

 

彼らは物件の流通がなければ利益がないので、買いと売りを勧めてきます。

 

証券会社も同じようなものです。

 

さらに、出口戦略を論じる人の多くがRCなどの大型物件を所有する人達であるという点です。RCは築年数が古くなってくると、修繕費が多額に膨らんできます。

 

そのうち、キャッシュフローだけではまかないきれないくらいの金額になってきます。

 

RCでは、そういったことがあらかじめ予想できるので、出口戦略を考える必要が出てくるものと思います。

 

キャッシュフローが一番出て、修繕費も少ない時期にだけ所有してあとは売却し、次の物件を探すというやり方になってきます。

 

ただ、RCは木造などと違い売却時の利益が数千万円や1億以上という金額になってくる場合もあるため、その点、魅力がありますね。

 

話は戻りますが、頻繁な売買を避けたいという思いもあり、建て替えを繰り返すことで永続的な保有を目指すというように考えています。

会計事務所ロイズ会計 代表
成功する大家さん塾 主宰
税理士大家さん

経営コンサルティング会社で働きながら不動産投資をはじめ、たった6年で、ゼロから年間キャッシュフロー2000万円を達成。不動産投資の開始当初、不動産に無知な近所の税理士に申告業務を頼んでしまい、多額の税金を支払うことになった苦い経験から、自分で税理士を取得した。業界では異色の経歴を持つ税理士大家。「大家さんで幸せに起業する」をモットーに自身でも不動産投資の塾を主宰。失敗しない物件選びの講座や、会計を学びキャッシュフローの増大を図る講座を開催しており、セミナー講師としても活躍中。15年間の大家さん経験と独自の節税手法、資産運用のプロとして、いかにキャッシュフローを増やすかという独自のノウハウは「これまでで一番実践的でわかりやすい」「こんな税理士さんにお会いできて良かった」と多くの大家さんから好評を得ている。

著者紹介

連載現役税理士大家が教える「手残り」大幅アップの㊙不動産投資術

 

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

石井 彰男

ぱる出版

本当の「節税」と儲かる「物件選び」で、新米大家でも家賃1億の大家より稼ぐ! 金取引を使った不動産「消費税還付」の裏テク収録!

 

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